Blog | EHL-Serie „Faires und leistbares Wohnen in der Stadt“ Teil 3: Potenziale zur Kostensenkung

  • Grundverkehrssteuer, Grundbuch- und Hypothekeneintragung sowie Notariatskosten liegen weit über dem europäischen Durchschnitt
  • Müll, Wasser, Gas- und Stromnetzkosten zählen zu den großen Kostentreibern für Mieter und Wohnungseigentümer
  • Schnellere Widmungs- und Bauverfahren könnten Errichtungskosten um bis zu 15 Prozent senken

Wien, 20.08.2019 – Die gestiegenen Kosten für den Kauf oder die Miete einer Wohnung stellen insbesondere für die neuen Marktteilnehmer, also vor allem junge Erwachsene und junge Familien, ein ernsthaftes finanzielles Problem dar. Langfristig kann diesem Aufwärtstrend in erster Linie durch Maßnahmen zur Erreichung eines ausgewogenen Verhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage (siehe die beiden ersten Teile der EHL-Sommerserie, „Maßnahmen zur Stärkung des Wohnungsneubaus“ und „Verbesserungsmöglichkeiten im Bereich des Wohnungsbestands“) entgegengewirkt werden.

Doch die Marktentwicklung ist nicht alleine für die hohe finanzielle Gesamtbelastung beim Kauf einer Wohnung verantwortlich. Dazu tragen auch die im internationalen Vergleich außergewöhnlich hohen Nebenkosten des Erwerbs bei. Grunderwerbssteuer (3,5 Prozent) und Grundbucheintragungsgebühr (1,1 Prozent) schlagen gemeinsam mit 4,6 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Dazu kommt bei Kreditfinanzierung noch die Eintragungsgebühr für Hypotheken (1,2 Prozent), was auch bei einer konservativen Finanzierungsstruktur mit 50 Prozent Eigenkapital die gesamte Abgabenlast auf deutlich über fünf Prozent treibt.

„Die Steuern und Gebühren sind zwar prozentuell unverändert, aber in absoluten Zahlen haben sich die Nebenkosten für Wohnungskäufer dramatisch erhöht“, so Sandra Bauernfeind, Geschäftsführende Gesellschafterin von EHL Wohnen. „Der Gesetzgeber trägt mit einer Vielzahl von technisch durchaus sinnvollen Vorschriften dazu bei, dass die Baukosten ständig weiter steigen, und wird dafür mit immer höheren Einnahmen belohnt.“

Bei einem durchschnittlichen Wohnungskaufpreis von ca. 250.000 Euro bei 50 Prozent Fremdfinanzierung fallen mittlerweile mehr als 16.000 Euro für Abgaben und Gebühren (Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragung, Eintragung Hypothek, Notar) an. „Das entspricht etwa neun durchschnittlichen Netto-Monatsgehältern unselbstständig Beschäftigter in Österreich“, erklärt Bauernfeind. „Hier gäbe es ein beachtliches Kostensenkungspotenzial.“

Im Gegensatz zu diesen Lasten betreffen die ebenfalls deutlich gestiegenen Gebühren für öffentliche Leistungen (Müllabfuhr, Wasser, Gas- und Stromnetz) Wohnungseigentümer und Mieter. Auch diese steigen fast jedes Jahr stärker als die eigentliche Miete. „Die exzellente Infrastruktur unserer Städte darf und muss natürlich etwas kosten, aber dass hier alle Potenziale zur Effizienzsteigerung und damit zur Kostenentlastung der Wohnenden genützt werden, bezweifle ich doch“, so Bauernfeind.

Eine Vereinfachung und Straffung der Widmungs- und Bauverfahren könnte ebenfalls zur Entspannung der Preissituation beitragen. Jede Verzögerung, die dabei einerseits durch weitreichende Nachbarschaftsrechte, andererseits durch Arbeitsüberlastung der zuständigen Behörden entsteht, führt zu höheren Kosten bei den Bauträgern und in weiterer Folge teureren Wohnungen bzw. höheren Mieten. „Bei Liegenschaften, die noch umzuwidmen sind, dauert es oft Jahre, bis tatsächlich zu bauen begonnen werden kann. Damit laufen natürlich auch weit höhere Planungs- und Finanzierungskosten an.“

Insgesamt ist Bauernfeind aber überzeugt, dass auch in den Brennpunkten wie Wien, Graz, Salzburg oder Innsbruck nicht mit einer weiter wachsenden Wohnkostenproblematik zu rechnen ist. „Die privaten Bauträger haben die Fertigstellungszahlen im Neubau bereits deutlich nach oben geschraubt und damit ist der Nachfrageüberhang wesentlich entschärft worden. Mit etwas Mut zu mehr Markt im Bereich des Wohnungsbestands könnte auch das Angebot an Altbauwohnungen spürbar verbreitert werden. Wenn die öffentliche Hand dann noch bei den von ihr festgesetzten Nebenkosten etwas spart, kann der weitere Anstieg der Wohnkosten sogar deutlich unter den Anstieg der durchschnittlichen Haushaltseinkommen gedrückt werden.“