EHL-Serie „Faires und leistbares Wohnen in der Stadt“

Nachhaltig höheres Neuflächenangebot erfordert Steueranreize und einfachere Bauverfahren

Teil 2: Wohnungsneubau

  • Raschere Abschreibung würde binnen kurzer Zeit einen Investitionsschub bringen
  • Zügigere Baustarts und Kostensenkungen durch einfachere Bauverfahren
  • Geförderter Wohnbau muss auf das Niedrigpreissegment fokussiert werden

Wien, 23.07.2019 – Das kontinuierliche und im längerfristigen Vergleich derzeit auch besonders starke Bevölkerungswachstum in Wien sowie in zahlreichen weiteren österreichischen Landes- und Bezirkshauptstädten erfordert eine nachhaltig höhere Neubauleistung, um einen funktionierenden Wohnungsmarkt mit strukturell ausgeglichenem Verhältnis von Angebot und Nachfrage zu sichern. „Trotz des aktuellen Wohnbaubooms sind wir davon noch ein gutes Stück entfernt“, warnt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführende Gesellschafterin von EHL Wohnen. „Ohne rasche Maßnahmen zur Stärkung des Wohnbaus ist damit zu rechnen, dass die Bauleistung in spätestens drei oder vier Jahren wieder auf das frühere, absolut unzureichende Niveau zurückfällt.“

Als Gründe für den mittelfristig drohenden Rückgang der Bauleistung nennt Bauernfeind unter anderem die geänderten Vorschriften für den Anteil geförderter Wohnungen bei neu gewidmetem Bauland und die verschärften Abrissbestimmungen für Altobjekte, die kurzfristig zu einem Stopp geführt haben. „Beides bremst aktuell den Start neuer Projekte und das wird mit einer Zeitverzögerung von zwei bis vier Jahren die Fertigstellungszahlen drücken. Wenn jetzt keine Maßnahmen zur Stärkung des Neubaus ergriffen werden, wird es nicht nur nicht besser werden, sondern der Markt wird für Wohnungssuchende in einigen Jahren sogar wieder schwieriger sein als jetzt.“

Bauernfeind regt einen Mix aus steuerlichen Maßnahmen, Verwaltungsvereinfachung und praxisorientierten Adaptionen der aktuellen Bauvorschriften an:

  • Kürzere Abschreibungszeiten:

Angesichts der niedrigen Renditen wären steuerliche Anreize wichtig, um den Wohnungsneubau nachhaltig auf dem aktuellen Niveau zu halten und möglichst weiter zu steigern. Besonders wirksam wäre eine verkürzte Abschreibungsfrist, wo in den ersten Jahren ein wesentlicher Prozentsatz der Errichtungskosten abgeschrieben werden könnte. „In Österreich sehen wir aber sogar gegenteilige Tendenzen wie etwa die 2016 erfolgte Verlängerung des Abschreibungszeitraums für Instandsetzungsaufwendungen bei Wohngebäuden von 10 auf 15 Jahre.“

  • Komplexe Bauverfahren vereinfachen und Baubehörden personell aufstocken:

Die Vielzahl zu beachtender Bestimmungen und damit verbunden auch die große Zahl von Behörden, die bei Bauverfahren einbezogen werden, machen die Vorarbeiten bis zum Baustart unnötig lange und teuer. „Stadtplanung und Sicherung der Bauqualität erfordern klare Regelungen, aber hier wird des Guten viel zu viel getan“, so Bauernfeind. Neben der Vereinfachung der Abläufe sei auch eine personelle Aufstockung der Baubehörden überfällig, um die gestiegene Zahl der Bauvorhaben rasch und ordnungsgemäß bearbeiten zu können.

  • Mehr Flexibilität in der Bauordnung:

Bauvorschriften sollten ästhetische Qualität sicherstellen, Nachbarrechte schützen und stadtplanerische Aspekte berücksichtigen – aber nicht willkürlich wirtschaftlich sinnvolle Baumöglichkeiten verhindern. Oft reichten schon leichte Abweichungen von den Vorgaben, um deutlich mehr oder bessere Wohnfläche zu ermöglichen. „Wenn wegen 30 oder 40 cm Höhe ein ganzes Stockwerk verlorengeht, ist das nicht im Interesse der Stadt und der Allgemeinheit, sondern erschwert die Schaffung von Wohnraum an gut entwickelten Standorten, an denen keine teuren Infrastrukturmaßnahmen erforderlich sind.“

  • Geförderter Wohnbau mit Fokus auf sehr preisgünstigem Wohnen:

Das drängendste Problem auf dem Wohnungsmarkt ist der dramatische Mangel an wirklich preisgünstigen Wohnungen. „Geförderte Wohnungen sollen nicht – wie in Österreich
üblich - qualitativ sogar höher als freifinanzierte sein, sondern primär sozial schwachen Menschen Miete oder Kauf einer Wohnung ermöglichen“, so Bauernfeind. „Natürlich sind z.B. Holz/Alufenster, große Gemeinschaftsräume und andere Ausstattungsmerkmale schön und gut, aber es gibt zehntausende Haushalte, die darauf liebend gerne verzichteten, wenn sie sich dafür die geförderten Wohnungen tatsächlich leisten könnten.“

  • Nachvollziehbare Kriterien für den Abriss von Bestandsobjekten:

Seit 2018 restriktivere Bestimmungen für den Abriss von Gründerzeithäusern in Kraft getreten sind, stellen diese einen argen Hemmschuh für die Bautätigkeit in traditionellen Wohnlagen dar. Dabei ist es für Projektentwickler schwer einzuschätzen, ob ein Objekt abgerissen werden darf oder nicht. „Entwickler brauchen eindeutige Richtlinien, um seriös planen und kalkulieren zu können. Solange diese Klarheit fehlt, werden Objekte, bei denen ein Abriss wirtschaftlich sinnvoll ist, zumeist weder abgerissen noch renoviert – und das ist für den Wohnungsmarkt eindeutig die schlechteste Option.“