Blog | Einzelhandels-immobilienmarkt | Update Q3 2018

Überblick Einzelhandelsmarkt

Für den Einzelhandelsimmobilienmarkt ist das dritte Quartal, das ja großteils auf die Sommermonate entfällt, traditionell eher ruhig mit geringen Veränderungen im Flächenbestand und wenig Markteintritten neuer Mieter.

Marktentwicklung Einzelhandel

Der steigende Anteil des Onlinehandels sowie die Veränderungen im Konsumverhalten führen dazu, dass der stationäre Einzelhandel nicht in vollem Umfang von der steigenden Bevölkerungszahl und der starken Konjunktur profitieren kann. In den ersten neun Monaten dieses Jahres litten saisonabhängige Branchen wie Mode, Schuhe und Sport zudem unter dem außergewöhnlich langen Sommer, der sowohl im Frühjahr als auch im beginnenden Herbst zu spürbar reduzierten Umsätzen beim Verkauf der Winterkollektionen führte. Inwieweit dies tatsächlich zu einem Rückgang der Jahresumsätze geführt hat, werden erst die Zahlen des vierten Quartals zeigen.

Flächenentwicklung

Die mit Abstand wichtigste Neueröffnung des Quartals war die Eröffnung der Erweiterung des Murparks in Graz zu Beginn des Sommers. Die rund 5.000 m² Einkaufsflächen konnten vom Start weg vollständig vermietet werden. In Wien wurde der Um- und Ausbau des Auhofcenters weitgehend abgeschlossen. Die zusätzlichen Flächen, mit denen das äußerst erfolgreiche Center von knapp über 140 Geschäften auf annähernd 200 Geschäfte wachsen wird, werden aber erst im Lauf des vierten Quartals, voraussichtlich noch vor Beginn des Weihnachtsgeschäfts, zur Verfügung stehen. Neben diesen Großprojekten werden weiterhin kontinuierlich Stand-Alone-Objekte von Diskontern fertiggestellt.

Mieterstruktur

Der Sommerflaute geschuldet gab es im dritten Quartal wenig Neuzugänge und auch wenige Schließungen. Die größten Veränderungen resultieren aus der Nachwirkung von Krisen, insbesondere beim Möbelkonzern kika/Leiner und beim Textildiskonter Vögele. Zwar konnte ein wesentlicher Teil der zwischenzeitlich geschlossenen Vögele-Filialen rasch wieder vermietet werden, eine beachtliche Zahl steht aber noch leer und in einigen Fällen wird das auch noch längere Zeit so bleiben.

Sehr positiv ist die Entwicklung in zwei Teilbereichen: Gastronomie und Diskont, die sowohl in Einkaufszentren als auch in Einkaufsstraßen zusätzliche Flächen nachfragen. Unter anderem eröffnete der niederländische Non-Food-Diskonter Action Filialen in Villach und Kufstein, die weitere Expansion in Österreich wird bereits vorbereitet. Auch der aus Deutschland stammende Diskonter TEDI hat z.B. in Zwettl oder (durch EHL vermittelt) in Neusiedl neue bzw. größere Filialen eröffnet und setzt seine Expansion fort.

Im Bereich Gastronomie geben die neuen Flächen im Murpark, die zu einem wachsenden Anteil von Gastromietern genutzt werden, einen Hinweis auf das Potenzial dieses Sektors. Zu den 18 zusätzlichen Mietern im Erweiterungsbau gehören unter anderen die Restaurants Vapiano (Pasta, Pizza und mehr), Henry Sanchez (mexikanische Küche), das Asia-Lokal Oishii, Dunkin‘ Donuts und Gotthardt‘s Bakery.

Mietentwicklung

Im dritten Quartal 2018 gab es keine nennenswerten Änderungen der Mietniveaus. Gewisse Schwierigkeiten, das frühere Mietenniveau bei Neuvermietungen wieder zu erreichen, gibt es grundsätzlich bei Objekten in guten, aber nicht absoluten Bestlagen. Hier schlägt sich der bekannte Trend zu den Spitzenlagen nieder, der dazu führt, dass Lagequalitäten immer kritischer beurteilt werden und manche frühere Bestlagen von potenziellen Mietern nicht mehr der Topkategorie zugeordnet werden. Dementsprechend werden dort einzelhandelsseitig nur mehr niedrigere Mieten akzeptiert bzw. zusätzliche vermieterseitige Incentives (wie mietfreie Zeiten oder Baukostenzuschüsse) gefordert.

Ausblick

Der Einzelhandelsmarkt wird auch in den kommenden Monaten von den großen Trends Flächenreduktion in klassischen Branchen, höherer Anteil an Gastronomiekonzepten und Konzentration auf die absoluten Top-Lagen bestimmt werden. Belebt wird der Markt weiterhin von internationalen Retailern, die neu auf den heimischen Markt kommen und mit ihren Konzepten frischen Wind in die österreichische Einzelhandelslandschaft bringen. Unter anderem wird der von EHL bei der Expansion begleitete niederländische Einzelhändler HEMA bald weitere Shops in Graz und Linz eröffnen.

Bei den Einkaufszentren sind aktuell kaum noch Neubauten oder größere Flächenerweiterungen geplant. Die etablierten Top-Center haben zuletzt bereits umfangreiche Refurbishment-Maßnahmen umgesetzt und massiv in die Erhöhung der Aufenthaltsqualität investiert, andere Shopping Center werden den Platzhirschen in den Modernisierungsbestrebungen folgen.

Die Mieten dürften in den Top-Lagen stabil bleiben, in B- und C-Lagen wird es eines gewissen Entgegenkommens seitens der Vermieter bedürfen, um schwächere Flächen noch vermieten zu können. Das Gesamtflächenangebot wird auch in den kommenden Monaten weiter leicht rückläufig sein, da Flächen in weniger frequentierten Lagen vom Markt genommen werden. So sank die stationäre Verkaufsfläche auch 2017 um gut 1,9 % und dieser Trend wird sich vor allem in den Bereichen Uhren, Hausrat, Heimtextil und Geschenke sowie Spielwaren im laufenden und in den folgenden Jahren fortsetzen.

Das nähere Umfeld der Mariahilfer Straße wird in den kommenden Jahren durch den U-Bahn-Bau erneut beeinträchtigt sein. Stark betroffen wird vor allem die Kirchengasse zwischen Mariahilfer Straße und Siebensternplatz sein, in Österreichs größter Einkaufsstraße selbst werden die Auswirkungen durch die Baustelle zwar auch spürbar sein, jedoch nur in einem geringeren Maß.

Ansprechpartner
Dipl. Ök. Jörg Friedmar Bitzer
Dipl. Ök. Jörg Friedmar Bitzer Einzelhandelsimmobilien | Bereichsleiter+43 (1) 5127690-730
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