Blog | Einzigartig - Sandra Bauernfeind im Interview

„IM ERSTEN“:Welche drei Begriffe dürfen in keinem Immobilienfolder über den ersten Bezirk fehlen?

SANDRA BAUERNFEIND: Exklusivität, Sicherheit und das wirklich sehr schöne Zentrum. Wien hat ja mit dem ersten Bezirk innerhalb der Ringstraße am Platz der alten Stadtmauer eine sehr kompakte Innenstadt, die durch Gebäude wie Oper, Stephansdom oder Hofburg so viel historisches Wissen mitträgt, dass sie international etwas ganz Besonderes ist.

Welche Frage hören Sie von Interessenten am häufigsten im Zusammenhang mit dem ersten Bezirk?
Gerade bei geschichtsträchtigen Objekten wollen Käufer viel über die Historie wissen. Der älteste Stadtteil Wiens gibt da schon spannende Geschichten her.

Welche Entwicklungen beobachten Sie gerade am innerstädtischen Immobilienmarkt?
Den Wandel des Luxusbegriffs. Luxus definiert sich nicht mehr nur über die Wohnungsgröße. Da reichen 300 Quadratmeter nicht aus. Es gehört mehr dazu: die Mikrolage, die Ausstattung, die Lage der Wohnung im Objekt. Kleinere Wohnungen werden gerade als Zweitwohnsitze stark nachgefragt. Auch Westösterreicher suchen verstärkt danach. Die sind ein paar Mal im Jahr in Wien, wollen aber nicht mehr ins Hotel gehen und suchen dafür eine Dependance, die eine stabile Werthaltigkeit mit Potenzial verspricht. 

Gibt es einen generellen Trend zu kleineren Wohnungen – auch um steigende Preise auszugleichen?
Ja, selbstverständlich. Die Grundrisse werden derzeit sehr optimiert, um auch auf weniger Quadratmetern den gleichen Wohnkomfort bieten zu können.

Betrifft die aktuelle Diskussion, die Mindestgröße für Wohnungen von 30 auf 25 Quadratmeter zu senken, auch den Ersten?
Nur sehr eingeschränkt, diese Größen sehen wir vorerst nur im Bereich der Kurzfristappartments, also des gewerblichen Wohnens. In einer Luxuslage sehe ich für den Eigennutz eindeutig großzügigere Wohnungsgrößen.

Was muss man bei der Lage der Wohnung im Objekt beachten? 
Die Tatsache, dass die besten Wohnungen nicht immer ganz oben sind. Dachausbauten haben oft Schrägen, die etwas vom Ambiente nehmen. Das Spannende an unserer Branche ist aber sicher, dass es jede Wohnung nur einmal gibt. Selbst Wohnungen mit gleichem Grundriss unterscheiden sich in jedem Stockwerk voneinander. Zum Glück sucht auch jeder Kunde etwas anderes.

Welche aufregenden Eigentumsobjekte befinden sich gerade in ihrem Portfolio?
Die ehemalige k. u. k. Telegrafen Centrale Börseplatz 1 ragt im Ersten sicherlich heraus. Die Alleinstellung des Gebäudes, die bis zu sieben Meter hohen Räume. Das Palais Schottenring ist auch sehr speziell in der Ausstattung mit hauseigener Garage und Concierge. So etwas bekommt man nicht so oft. Dann warten noch drei tolle Penthouses mit Rathausblick in der Stadiongasse – mit riesigen Terrassen samt Jacuzzi und Outdoor-Küche.

Auf Ihrer Webseite findet man das „Fly Me to the Moon“- und das „View from Heaven“-Penthouse. Ist eine Branded Address bei der Vermarktung von Luxuswohnungen mittlerweile zu wenig? 
Das Geschäft lebt von Individualität – von der des Kunden und von der des Objektes. Daher bietet es sich an, auch der Wohnung einen Namen zu geben. Das erweckt Neugierde und macht es einzigartig. Wir sind meist schon bei der Projektentwicklungsphase mit dabei und geben Feedback, was am Markt gerade an Grundrissen und Ausstattung gewünscht wird. Wir arbeiten dann gerne auch beim dazugehörigen Marketingkonzept mit.

Wann ging der Immobilienboom in 1010 eigentlich los? Und wie entwickelt sich der erste Bezirk weiter?
Ich erinnere mich noch gut, als vor 15 Jahren am Kohlmarkt die Schallgrenze von 100.000 Schilling, also heute knapp 7.500 Euro, als Quadratmeterpreis überschritten wurde. Da wurden die Hände über dem Kopf zusammengeschlagen. Mein Gott, wer soll das kaufen? Heute liegen wir deutlich darüber – mit 20- bis 25.000 Euro pro Quadratmeter muss man für eine schöne Wohnung im Ersten durchaus rechnen. Bei einzelnen Filetstückerln werden sogar schon bei 30- bis 35.000 Euro verlangt.

Ist damit vorerst die Obergrenze erreicht?
Ja, die Preise werden vorerst nicht über den genannten Wert hinausgehen. Diese Werte waren tatsächlich Ausreißer. Derzeit sehen wir eine stabile Entwicklung. Der erste Bezirk ist gerade bei ausländischen Kunden sehr beliebt, weil er das Herzstück von Wien ist. Stichwort Mercer-Studie, bei der Wien immer wieder als lebenswerteste Stadt gewählt wird. Da hat Wien schon ein Alleinstellungsmerkmal.

Gibt es im Ersten Eigentum unter 10.000 Euro pro Quadratmeter?
Wenn ja, dann sicher nur im gebrauchten Segment und sanierungsbedürftig.

Wo liegt der Mietpreis pro Quadratmeter Erstbezug?
Der Erste ist in Bezug auf die Kaufpreise aber auch auf die Mieten nicht mit dem restlichen Wien vergleichbar. Während sich im Durchschnitt über alle Bezirke der Mietpreis bei Erstbezügen in etwa bei 12 Euro einpendelt, liegt dieser Wert im ersten Bezirk bei 25 Euro pro Quadratmeter.

Sind mit Immobilien in der Innenstadt noch Renditen möglich? 
Mit neu gekauften nicht. Die Preise sind so hoch, das lässt sich mit Vermietung nicht erwirtschaften. Wenn jemand ein Renditeobjekt sucht, raten wir von Wohnungen und Zinshäu-
sern im Ersten ab. Investments im Ersten leben von der Wertsteigerung. Grund und Boden ist ein nicht vermehrbares Gut, im Ersten schon gar nicht. Aus dem Grund kann man hier auch mit Wertsteigerung rechnen.

Der Erste besteht ja vor allem aus Altbauten: Wirkt sich die Regulierung der Mieten bei Wohnungen bis 130 Quadratmeter aus?
Der Richtwert für Wohnungen, die voll dem Mietrechtsgesetz unterliegen, liegt momentan bei 5,81 Euro. Davon gibt es Zu- und Abschläge. Ein Zuschlag kann der Lagezuschlag sein. Das Gesetz zählt Kriterien auf, die sagen, wann eine Lage besser ist als der Durchschnitt. Nähe zur U-Bahn zum Beispiel, Infrastruktur, Grünanlagen. Der Erste kann das durchwegs verrechnen und hat mit 12,21 Euro pro Quadratmeter den höchsten Lagezuschlag der Stadt.

Wer sind die Investoren im Ersten?
Für klassische institutionelle Investoren wie Banken und Versicherungen sind die Renditen zu gering. Die haben ihre Objekte ja selber erst verkauft. Wer gerne kauft, sind Projektentwickler, die Dachböden ausbauen oder Wohnungen sanieren. Und in weiterer Folge kaufen private Endkunden.

Wie wichtig sind Geschäfte und Gastronomie für Käufer?
Eines ist schon klar, wenn man im Ersten kauft, ist es in der Regel keine Ruhelage. Es gibt hier gute Einkaufsmöglichkeiten, alteingesessene Gasthäuser bis hin zu hippen Rooftop-Bars. Wenn es um Geschäfte geht, ist den Käufern die Nähe von Luxuslabels wichtiger als die Entfernung zum nächsten Spar oder Billa.

Wie schaut es mit Parkplätzen und Autoverkehr aus?
Käufer erwarten hier nicht unbedingt, dass es eine Tiefgarage im Haus gibt. Die lässt sich in dem dicht verbauten Bezirk halt oft nicht nachträglich einbauen. Mit dem Auto in den Ersten fahren zu können, halte ich aber für notwendig. Für die Käufer ist eine weitere Verkehrsberuhigung kein Thema. Auch wenn die Fußgängerzonen gut funktionieren.

Wo sind im Ersten die guten und die schlechten Lagen?
Die beste Mikrolage ist immer das Goldene U. Ein wirklich schlechtes Grätzel im Ersten gibt es nicht. Weniger ansprechend ist vielleicht der Franz-Josefs-Kai. Der braucht noch ein wenig, bis er kommt. Tatsache ist, Wohnungsvermietung und -verkauf ist ein sehr lokales Geschäft. Da entscheidet der Straßenzug, ob die Lage sehr gut ist oder nur gut. Und ob man zwei Euro mehr oder weniger Miete bekommt. Da sind die Mikrolagen ganz wesentlich. Das unterschätzt man oft.

Wie schaut es rund um den Ersten aus?
Das Zentrum strahlt voll auf die angrenzenden Viertel im Dritten, Vierten, Siebenten, Neunten aus. Da gibt es tolle Projekte wie das generalsanierte Objekt New Prestige in der Wohllebengasse, The Ambassy in der ehemaligen Bausparkasse oder das Living Kolin.

Wie läuft der Markt mit Geschäftsflächen und Büros?
Retailflächen sind sehr begehrt. Da kommt selten etwas auf den Markt. Was Büros angeht, ist der Erste auch eine eigene Insel. Es gibt hier keinen hypermodernen Standort mit großen zusammenhängenden Flächen wie in den neuen Türmen. Wenn ein großer Mieter ein paar Tausend Quadratmeter sucht, werden wir das im Ersten nicht finden.

Wie definieren Sie die Zielgruppe der Wohnungssuchenden in der Wiener Innenstadt?
Die ist nicht ganz homogen. Ich habe Kunden, die eine kleinere 2- bis 3-Zimmer-Wohnung suchen, weil es nur ein Zweitwohnsitz ist. Dann haben wir Auslandsösterreicher, die vorsorgen wollen, wenn sie zurückkommen. Die sind internationale Preise gewöhnt, und für die liegt Wien noch lange nicht im Spitzenfeld.
Die lassen sich nicht abschrecken, weil sie wissen, dass die Möglichkeiten, im Ersten Wohnungen auszubauen, enden wollend sind. Deshalb schlagen die zu. Dann gibt es noch internationale Kunden, die Österreich als schönen Hafen sehen. Die fragen typischerweise die großen Penthouses an und vergleichen den Standort dann nicht mit Graz oder Linz, sondern mit Großstädten wie München, Mailand und Paris. Da punktet Wien mit den Objekten in Kombination mit dem Ambiente und der Sicherheit.

Was bedeutet für Ihre Kunden gut wohnen?
Die Services drum herum. Concierge, Day-Spa. Da holt Österreich im internationalen Vergleich gerade auf. Es ist ja auch nicht leicht, einen Concierge zu organisieren. Die Wohnungseigentumsgemeinschaften sind sich da nicht immer einig. Das Wohnungseigentumsgesetz macht die Sache auch schwierig. In Wohnen Sie selbst zentral?
Ich bin am Land aufgewachsen, mag aber sehr zentrale Lagen. Meine Postleitzahlen waren immer einstellig. Nur als meine Tochter klein war, habe ich einen kurzen Abstecher in eine Gar- tenwohnung im 21. gemacht. Das Urbane ist mir lieber. 

Ihre Lieblingsplätze im Ersten?
Das Fabios, weil man immer wen trifft, Kohlmarkt und Graben zum Flanieren, weil es den einzigartigen Flair hat.

 

Die Presse im Ersten 2019, Sandra Bauernfeind im Interview mit Petra Percher