Blog | Immobilien Investmentmarkt Q1/2019

Marktvolumen

Die dynamische Entwicklung des österreichischen Immobilieninvestmentmarkts, der 2018 mit einem Gesamttransaktionsvolumen von knapp über 4 Mrd. EUR das bisher zweitbeste Gesamtjahresergebnis in der 
Geschichte erzielen konnte, setzte sich auch im ersten Quartal 2019 weiter fort. Von Jänner bis März wurden Transaktionen im Wert von knapp 900 Mio. EUR abgeschlossen. Gegenüber dem Vorjahresquartal, in dem ein Transaktionsvolumen von ca. 1,1 Mrd. EUR erzielt wurde, ist das zwar ein Rückgang von 18 Prozent, im 5-Jahres-Vergleich ist das erste Quartal 2019 jedoch das drittbeste Startquartal und lässt somit wieder auf ein sehr starkes Investmentjahr schließen. 

Das stärkste Marktsegment war im ersten Quartal erneut der Bürosektor mit einem eindrucksvollen Anteil von rund 60 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Auf Platz 2 rangierte die Assetklasse Hotel mit 14 Prozent. Das zuletzt zunehmend an Bedeutung gewinnende Wohnsegment war im ersten Quartal mit 9 Prozent eher unterdurchschnittlich repräsentiert, ebenso spielten Einzelhandelsimmobilien mit knapp 7 Prozent eine untergeordnete Rolle. 

Transaktionen

Zu den größten Transaktionen zählte der von EHL vermittelte Verkauf des BDO Headquarters, welches ein Teil des Quartier Belvedere Central am Hauptbahnhof ist. Käufer des Objekts war die Schweizer Eastern Property Holding EPH. Mittelgroße Transaktionen zwischen 25 und 100 Mio. EUR erwiesen sich erneut als verlässlicher Motor für den heimischen Immobilieninvestmentmarkt und in diesem Segment war eine besonders hohe Marktaktivität zu verzeichnen. 

Mit 70 Prozent des Transaktionsvolumens war Wien zwar weiterhin der Hotspot am österreichischen Immobilieninvestmentmarkt, aber Deals in den Bundesländern konnten ihren Anteil überraschend stark auf 
knapp 30 Prozent ausbauen. Der Wiener Markt wurde vor allem von Büro- und Hoteltransaktionen dominiert, während in den Bundesländern doch auch einige nennenswerte Einzelhandelsdeals, wie z.B. der Verkauf des FMZ Mühldorf in der Nähe der südoststeirischen Bezirksstadt Feldbach, über die Bühne gingen. Kleinere Fachmarktzentren und Nahversorgungsstandorte erfreuen sich vor allem bei Privatinvestoren mit Affinität zur jeweiligen Region weiterhin an Beliebtheit.

Auch die größte Transaktion im Bereich Wohnen entfiel auf die Steiermark, wo ein Bauteil mit einer Nutzfläche von 16.800 m2 im Stadtentwicklungsprojekt Smart City Graz von den Entwicklern Haring Group, Trivalue und Wegraz an die LLB Immo KAG verkauft wurde. Im Bereich der alternativen Assetklassen war vor allem der Verkauf des Family Park in St. Margareten (Burgenland) an einen französischen institutionellen Investor bemerkenswert.

Investoren

Der Markt wurde im ersten Quartal erneut von institutionellen Investoren beherrscht, die für mehr als 80 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichneten. Entwickler hatten nur einen Anteil von knapp  
5 Prozent – das ist ein klares Indiz für den unverändert hohen Anlagedruck der institutionellen Investoren. 

Deutschsprachige Käufer dominierten den Markt. Österreichische Anleger waren im ersten Quartal vor allem bei kleineren Transaktionen unter 50 Mio. Euro aktiv. Unter den sonstigen internationalen Käufern stach vor allem die französische Compagnie des Alpes hervor, die den Family Park in St. Margareten erwarb und künftig betreiben wird. 

Auffällig ist auch das zunehmende Interesse von Investoren aus dem asiatischen Raum an großvolumigen Immobilien in Wien. Aktuell sondieren einige Investoren vor allem im Bürosegment Ankäufe und es ist davon auszugehen, dass in den kommenden Monaten die eine oder andere Transaktion mit asiatischen Käufern abgewickelt werden wird. 

Renditen

Die Spitzenrenditen entwickelten sich im ersten Quartal weiterhin stabil. Derzeit bewegen sie sich mit starker Tendenz in Richtung 3 Prozent für nachhaltig und langfristig vermietete Büroobjekte in Spitzenlagen bzw. 4,75 Prozent für Büroobjekte in Sekundärlagen. Im Einzelhandelsbereich liegen die Renditen bei 3,25 Prozent für High-Street-Immobilien, 4 Prozent für Einkaufszentren und zwischen 4,75 und 5 Prozent für erstklassige Fachmarktzentren. Im Wohnsegment, in dem 2019 noch einige weitere, auch großvolumige Transaktionen zu erwarten sind, liegen die Spitzenrenditen bei Forward Purchase Deals bei rund 3,5 Prozent mit Druck in Richtung 3,25 Prozent. Etwas höhere Renditen lassen sich in alternativen Assetklassen wie beispielsweise Studenten- oder Seniorenwohnen und bei Pflege- und Gesundheitsimmobilien erzielen, wobei es hier vergleichsweise wenig Angebot auf dem Markt gibt. 

Der Anlagedruck nationaler und internationaler Investoren ist unverändert hoch und es ist davon auszugehen, dass das Preisniveau tendenziell noch weiter steigen wird. Der Nachfrageüberhang wird sich noch verschärfen, da aufgrund der sich verlangsamenden Konjunktur auch wieder mehr Kapital aus den Aktienmärkten in Immobilienveranlagungen fließen wird. Verglichen mit festverzinslichen Veranlagungen bieten Immobilien nach wie vor bessere Renditen und verglichen mit Aktien eine größere Sicherheit.

Ausblick

Das starke erste Quartal läutet aller Voraussicht nach ein weiteres aktives Investmentjahr ein und die Transaktionspipeline ist gut gefüllt. Neben der Assetklasse Büro sind 2019 vor allem dank des in Wien und den  Landeshauptstädten boomenden Wohnbaus einige Transaktionen in diesem Segment zu erwarten, da immer mehr Neubauobjekte gesamthaft an Investoren veräußert werden. 

Die Renditen werden zumindest im 1. Halbjahr punktuell noch weiter zurückgehen, danach wird eine Stabilisierung erwartet. Es ist weiterhin von einem klaren Nachfrageüberhang auszugehen, die Zahl der auf 
den Markt kommenden Objekte wird daher noch für einige Zeit den limitierenden Faktor für die Volumensentwicklung darstellen. 

Österreich wird von internationalen Investoren nach wie vor als überdurchschnittlich attraktiver Investmentstandort wahrgenommen. Anleger schätzen das vergleichsweise geringe Risiko und die niedrigen Leer-
standsraten, das stabile Mietenniveau und das ruhige soziale und wirtschaftliche Umfeld. Vor allem der Anteil nicht-deutschsprachiger Investoren aus der EU, Asien und dem Nahen Osten dürfte sich 2019 weiter 
erhöhen. Auch für diese Großinvestoren gilt, dass neben Büroimmobilien vor allem das Segment Wohnen besonders attraktiv ist.