Blog | Immobilien Investmentmarkt Update Q3 2018

Marktvolumen

Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt läuft weiterhin ausgezeichnet, aufgrund der Produktknappheit jedoch auf einem im Vergleich zum Vorjahr deutlich niedrigeren Niveau. Nachdem in den beiden Vorquartalen jeweils mehr als EUR 1 Mrd. umgesetzt wurde, zeigte sich im dritten Quartal 2018 ein deutlicher Rückgang auf knapp EUR 550 Mio. In den ersten drei Quartalen 2018 wurden bislang insgesamt rund EUR 2,8 Mrd. umgesetzt. Das Marktvolumen lag damit um mehr als EUR 1 Mrd. unter dem Niveau des Vergleichszeitraums des Vorjahres, in dem der Rekordwert von EUR 3,9 Mrd. erzielt werden konnte.

Der Grund für dieses vergleichsweise schwache Quartal liegt jedoch nicht in fehlender Nachfrage oder verhaltener Preisfindung durch die Investoren, sondern vielmehr an der immer drastischeren Knappheit an passenden Investmentprodukten. Neben der eingeschränkten Verfügbarkeit von investmenttauglichen Objekten fehlen dieses Jahr zudem die Megatransaktionen des Vorjahres (z.B. DC Tower, The Icon Vienna, Austria Campus, etc.). Außerdem haben sich auch die Verhandlungen bei mehreren bereits weit fortgeschrittenen Deals verzögert, die nun voraussichtlich erst im vierten Quartal abgeschlossen werden.

Das stärkste Marktsegment im dritten Quartal war Büro mit einem Anteil von rund 32 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Auffällig im abgelaufenen Quartal war der hohe Anteil der institutionellen Wohninvestments, die mit rund 28 Prozent nahezu gleichauf mit gemischt genutzten Objekten lagen (rund 27 Prozent). Logistik- bzw. Industrieobjekte kamen auf starke 10 Prozent, Einzelhandelsimmobilien spielten im Gegensatz zu den ersten beiden Quartalen nur eine untergeordnete Rolle.

Die starke Performance des Wohnsegments ist zum einen eine direkte Folge des geringen Angebots in den traditionell stärksten Assetklassen Büro und Retail, wodurch andere Segmente in den Fokus der Investoren rücken. Zum anderen spricht die langfristige Stabilität des österreichischen Wohnungsmarktes getragen von der demographischen Entwicklung sicherheitsorientierte Investoren stark an. Dabei konzentriert sich das Interesse jedoch ausschließlich auf hochwertige Neubauobjekte, da diese nicht in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen. In diesem Segment werden in besonders hohem Ausmaß Objekte bereits lange vor Fertigstellung als Forward Purchase erworben.

Transaktionen

Im dritten Quartal wurden zahlreiche Transaktionen im mittleren Größensegment abgeschlossen, großvolumige Deals mit einem Volumen weit jenseits von EUR 100 Mio. konnten hingegen im dritten Quartal nicht verzeichnet werden.Die größte Transaktion war der Verkauf der Büroobjekte Obere Donaustraße 23-27 und 29 von der Reitenburg GmbH an die börsennotierte UBM – diese Objekte wurden damit nur knapp ein Jahr nach dem Erwerb von der DEKA erneut veräußert und sollen in Wohnungen und Hotel umgenutzt werden. Weitere nennenswerte Bürotransaktionen waren die jeweils von EHL an Privatinvestoren vermittelten Verkäufe des ehemals von der S-Versicherung genutzten Büroobjekts „faBricks“ in der Oberen Donaustraße 19 sowie des Business Boulevard in Salzburg.

Im Wohnsegment konnte EHL ebenfalls mehrere bedeutende Transaktionen vermitteln, darunter den Verkauf des Entwicklungsgrundstücks The Metropolitan an die STC, den Verkauf des Projekts Linke Wienzeile 280 an die BUWOG und den Verkauf des Wohnprojekts Franz Joseph in der Nähe des Hauptbahnhofs an den internationalen Investor Aberdeen Standard Investments .

Renditen

Die Spitzenrenditen blieben im Vergleich zum zweiten Quartal stabil, nur im Bürosegment ist ein leichter Rückgang von 3,75 in Richtung 3,5 Prozent zu verzeichnen. Die niedrigsten Renditen für Einkaufszentren liegen weiter bei 4 Prozent, für Fachmarkzentren bei 5 Prozent und für High-Street-Immobilien bei ca. 3,5 Prozent. Im immer mehr an Bedeutung gewinnenden Wohnsegment liegen die Spitzenrenditen bei Forward Purchase Deals mit 3,5 Prozent gleichauf mit dem Bürosegment. Etwas höhere Renditen lassen sich in alternativen Assetklassen, wie beispielsweise Studenten- oder Seniorenwohnen und bei Pflege- und Gesundheitsimmobilien erzielen.

Der Markt ist nach wie vor von einem starken Nachfrageüberhang und einem hohen Anlagedruck, insbesondere seitens internationaler Investoren, geprägt. Vor allem Investoren aus Deutschland, aber auch aus Asien und dem Nahen Osten sind bereit, für Top-Objekte die Spitzenrenditen zu unterbieten, was auch die in Österreich etablierten Player zwingt, ihre Konditionen anzupassen und sich ebenfalls mit niedrigeren Renditen zufrieden zu geben. Das Preisniveau steigt somit weiter und bei besonders attraktiven Immobilien ist mitunter ein regelrechter Bieterwettstreit zu beobachten.

Investoren

Im dritten Quartal stellten österreichische Käufer mit 55 Prozent die größte Käufergruppe dar, gefolgt von deutschen Investoren mit 34 Prozent. Der Anteil anderer ausländischer Investoren war mit 11 Prozent etwas höher als zuletzt, u.a. wurde das U6 Center an Westcore Europe und das Tec Center Lebring an Europa Capital veräußert. Mit 53 Prozent zeichneten Entwickler für etwas mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich, institutionelle Investoren kamen auf einen Anteil von 31 Prozent am Transaktionsvolumen.

Ausblick

Da sich einige Transaktionen aus dem dritten ins vierte Quartal verschoben haben und zum Jahresende traditionell noch eine Investmentrallye erwartet wird, ist von einem starken vierten Quartal auszugehen. Nachdem in den ersten drei Quartalen jedoch nur rund 2,8 Mrd. EUR umgesetzt werden konnten, erscheint es aus heutiger Sicht auch bei einem starken Schlussquartal unwahrscheinlich, dass der Rekordwert des Vorjahres von EUR 4,7 Mrd. erreicht werden kann.

Die Nachfrage seitens nationaler und internationaler Investoren ist nach wie vor sehr hoch, aber das geringe Angebot, vor allem im Bürosegment, schränkt das erzielbare Transaktionsvolumen ein. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die aktuellen Spitzenrenditen gegen Jahresende nochmals unter Druck kommen. Neben dem steigenden Interesse an alternativen Assetklassen ist zu erwarten, dass insbesondere im Bereich der institutionellen Wohninvestments noch eine Reihe an Transaktionen umgesetzt wird.