Research | Immobilien-investmentmarkt | Update Q3 2019

Marktvolumen

Das dritte Quartal 2019 war mit mehr als EUR 1,8 Mrd. das stärkste Quartal seit mehr als vier Jahren am österreichischen Immobilieninvestmentmarkt. Damit wurde in den drei üblicherweise eher wenig aktiven Sommermonaten sogar etwas mehr umgesetzt als im gesamten ersten Halbjahr (ca. 1,7 Mrd Euro). Insgesamt betrug das Transaktionsvolumen in den ersten neun Monaten 2019 somit knapp 3,8 Mrd. Euro. Da das wirtschaftliche Umfeld mit weiterhin niedrigen Zinsen und hoher Liquidität für nationale wie internationale Investoren hinsichtlich Immobilieninvestments weiterhin ausgesprochen günstig ist, kann von einem starken Schlussquartal ausgegangen werden. Der Vorjahreswert von 4 Mrd. Euro dürfte damit heuer entgegen der ursprünglichen Erwartungen deutlich überschritten werden.

Ausschlaggebend für das starke Q3-Ergebnis waren einige großvolumige Transaktionen, darunter der Verkauf der letzten beiden Bauteile 1 und 2 des Quartier Belvedere Central (QBC) am Hauptbahnhof von der UBM an den Schweizer Investor EPH Eastern Property Holdings. Es handelt sich dabei um eine der wenigen Transaktionen eines bereits in Bau befindlichen Büroobjekts in den vergangenen Monaten. Dies liegt daran, dass die meisten Objekte der Fertigstellungswelle 2019 längst verkauft wurden und heuer nur sehr wenige prestigeträchtige Büroneubauten auf den Markt kommen.

Auch die zuletzt eher unterrepräsentierten Segmente Retail und Logistik/Industrie konnten im dritten Quartal mit einigen großen Deals aufwarten, u.a. mit dem von EHL vermittelten Verkauf eines Retail-Portfolios in Vösendorf an die belgische LeasInvest. Mit einem Anteil von 34 Prozent am Transaktionsvolumen war Einzelhandel damit zum ersten Mal seit langem das größte Segment, gefolgt von Büro mit 28 Prozent. Auf den immer mehr an Bedeutung gewinnenden Teilmarkt Wohnen entfielen starke 26 Prozent und damit schon fast gleich viel wie auf das Bürosegment.

Transaktionen

Der Markt ist weiterhin von der Knappheit an Top-Produkten, insbesondere im Bürobereich geprägt. Daher ist vor allem in diesem Teilmarkt ein Anstieg an Forward Purchases (z.B. QBC) zu beobachten, mit denen sich Investoren die attraktivsten Objekte frühzeitig sichern. Eine weitere Auswirkung der Produktknappheit ist die starke Investmentaktivität bei Bestandsobjekten. So konnte EHL z.B. ein mehr als 20.000 m2 großes Objekt in der Geiselbergstraße von der IMMOFINANZ an einen Privatinvestor vermitteln.

Das Segment Retail war im dritten Quartal deutlich stärker als zuletzt. Neben dem bereits erwähnten von EHL vermittelten Verkauf eines Retailportfolios in der Nähe der SCS zählten zwei namhafte Transaktionen in Oberösterreich zu den größten Deals: der Verkauf der Plus City-Anteile der Familie Pfeiffer und der Verkauf der Passage Linz von der Raiffeisenlandesbank Oberösterreich.

Auch im Teilmarkt Logistik/Industrie waren erstmals im heurigen Jahr größere Verkäufe zu verzeichnen, darunter eine 94.000 m2 große Industriefläche im Tiroler Jenbach oder der von EHL vermittelte Verkauf eines Logistikobjektes am Welser Westring. Im Bereich Wohnen stechen u.a. der Verkauf der Liegenschaft Siebenbrunnengasse/Stolberggasse von der S Immo an UBM oder der von EHL betreute Verkauf eines Konvertierungsobjekts im 7. Bezirk hervor.

Investoren

Institutionelle Investoren waren zwar weiterhin die mit Abstand größte Investorengruppe, im Vergleich zum ersten Halbjahr ging ihre stark ausgeprägte Vormachtstellung jedoch etwas zurück. Waren es im ersten Halbjahr noch deutlich über 80 Prozent gewesen, zeichneten sie im dritten Quartal nur mehr für 43 Prozent der Transaktionen verantwortlich. Dies lässt sich mit dem geringen Angebot an Top-Produkten erklären.

Privatinvestoren und Family Offices waren mit 39 Prozent die zweitstärkste Gruppe. Für diese Investoren sind Bestandsobjekte kleiner bis mittlerer Größenordnung, vor allem im Büro-, aber auch im Retailbereich besonders interessant und in diesen Segmenten war eine ausgesprochen starke Marktaktivität zu verzeichnen.

Die größte Investorengruppe stellten mit 58 Prozent die heimischen Investoren dar, gefolgt von Investoren aus Deutschland mit 12 Prozent. Unter den sonstigen Käufern stachen vor allem die Schweizer Investoren hervor, die sich mit dem QBC 1+2 (Käufer: EPH Eastern Property Holdings) und dem Linzer Einkaufszentrum Passage (Käufer: Cone Capital AG) zwei attraktive Objekte sicherten. Investoren aus dem asiatischen Raum, die zuletzt einige großvolumige Deals abgeschlossen hatten, waren im dritten Quartal hingegen kaum vertreten.

Renditen

Der Immobilieninvestmentmarkt ist weiterhin von steigenden Preisen und niedrigen Renditen geprägt. Im Vergleich zum Jahresbeginn entwickelten sich die Renditen stabil und liegen aktuell bei 3,5 Prozent mit Druck auf 3,25 Prozent für Top-Büroobjekte. Im Retailsegment liegen die Spitzenrenditen bei 3 Prozent für High-Street-Immobilien, 4 Prozent für Top-Einkaufszentren und 5 Prozent für frequenzstarke Fachmarktzentren. Die Top-Renditen im Wohnsegment liegen auf dem Niveau der Bürorenditen bei ca. 3,25 Prozent.

Aufgrund der unverändert starken Nachfrage ist davon auszugehen, dass die Renditen weiter unter Druck bleiben werden. Das führt dazu, dass immer mehr Investoren vom Spitzenmarkt Wien in die Landeshauptstädte wie z.B. Graz oder Linz ausweichen, da dort noch etwas höhere Renditen möglich sind. Auch alternative Investmentsegmente, wie insbesondere Logistik, gewinnen stetig an Bedeutung, das Angebot kann aber mit der durchaus vorhandenen Nachfrage nicht mithalten.