Blog | Interview mit Sandra Bauernfeind im aktuellen a3Bau Magazin: Wir brauchen effiziente Wohnungen

Interview Sandra Bauernfeind: Wir brauchen effiziente Wohnungen

Seit rund einem Jahr ist Sandra Bauernfeind Geschäftsführerin der neu gegründeten EHL Wohnen GmbH, die in dieser Zeit rund 1.200 Wohnungen in Wien vermittelt hat. Neben guter (Verkehrs)Infrastruktur werden bei Immobilien verstärkt wieder Gemeinschaftsflächen nachgefragt, erklärt die Wohnungsmarktexpertin, für die eine „smarte“ Wohnung vor allem über einen effizienten Grundriss verfügt.

a3BAU: Sie haben Raumplanung und Raumordnung an der TU Wien studiert und beschäftigen sich als Geschäftsführerin der EHL Wohnen GmbH intensiv mit Wohnraum und Grundrissen. Was zeichnet das Wohnen im 3. Jahrtausend aus?

Sandra Bauernfeind: Interessant, dass Sie gerade die langfristige Veränderung ansprechen. Ich habe mir erst kürzlich für einen Vortrag ein paar Bilder rausgesucht, wie sich Wohnen im Laufe der Zeit verändert hat und woher der Begriff „wohnen“ eigentlich kommt, nämlich aus dem Althochdeutschen und bedeutet „zufrieden sein“. Interessant ist, wie sich Wohnen verändert hat: Nach der Gesamtfamilie, die mit dem Gesinde gelebt hat, kam es zu einer Trennung: Die Bediensteten wurden räumlich getrennt, die Kernfamilie verstärkt – das war so im 16.-17. Jahrhundert. Danach führte die Industrialisierung zu einer Trennung von Arbeiten und Wohnen, was jetzt eigentlich gerade wieder zusammengeführt wird – mit Homeworking.

Diese Entwicklung spiegelt sich wahrscheinlich auch in den Grundrissen wider …?

Genau, es ist eine sehr, sehr spannende Entwicklung, vor der wir jetzt geradestehen. Wir merken, dass die allgemeinen Bereiche wichtiger werden. Nachdem die Grundrisse immer kleiner, immer smarter werden – gerade weil Wohnen natürlich auch ein kapitalintensives Gut ist – kommt es wieder zu mehr Gemeinschaftsräumlichkeiten. Ich will jetzt die Küche nicht überstrapazieren – und es hat natürlich auch jede Wohnung eine Küche – aber so Gemeinschaftsküchen, die man benützt, wenn man Gäste hat, kommen verstärkt.

Das heißt der Wunsch nach mehr Begegnung ist wieder da?

Genau, gemeinsam Zeit verbringen. Oder was wir natürlich auch sehr oft in den Häusern haben, sind Gemeinschaftsterrassen, Swimmingpools – sei es im Gartenbereich oder oben auf dem Dach. Da tut sich gerade viel, was diese Annehmlichkeiten betrifft, die gleich im Haus zu finden sind.

Vorhin fiel das Stichwort „smart, also klein“. Ist smart automatisch gleichbedeutend mit klein? Oder was macht eine smarte Wohnung aus?

Da gibt es die unterschiedlichsten Definitionen, gerade auch was das Thema Digitalisierung anbelangt. Also manche sagen „smart living“ zu besonders technologisierten Wohnungen. Ich verwende den Begriff „smart“ für Wohnungen, die einfach einen effizienten Grundriss haben, wo das Verhältnis Wohnungsfläche zu Zimmeranzahl eines ist, das gut – im Sinne von gut verwertbar – ist. Das ist meine Begriffsdefinition, also damit meine ich jetzt nicht nur die ganz kleinen Wohnungen mit 25-30 Quadratmetern.

Die Wohnungen, die jetzt gebaut werden, sind das die, so grosso modo, die wir brauchen?

Es sind die, von denen die Bauträger zum jetzigen Zeitpunkt meinen, dass es für die Zukunft die richtigen Wohnungen sind. Also indirekt: ja. Kein Bauträger wird am Bedarf vorbeibauen, weil er ganz genau weiß, dass die Wohnung sonst nicht verwertbar ist. Da ziehen auch viele bei uns noch einmal eine Runde, um abzuchecken: Passen die Grundrisse? Passt der Wohnungsmix an dem Standort, an dem Mikrostandort? Passt er zu der möglichen Kundengruppe? Da sind wir beratend sehr stark tätig.

Aber müssen sich die Bauträger nicht den Vorwurf gefallen lassen, sie produzieren hauptsächlich für den Kapitalmarkt und nicht jene Wohnungen, die wir brauchen. Stichwort Zuzug?

Es kommt viel am Markt und es kommt viel in der Miete auf den Markt. interessanterweise, weil sehr viele Bauträger oder Projektentwickler in Forward Deals an Fonds verkauft haben, die eben nicht in den Einzelvertrieb gehen, sondern in die Vermietung gehen. Ich gebe Ihnen recht, dass in den letzten Jahren die Wohnungsmieten und Wohnungspreise, vor allem die Kaufpreise, deutlich gestiegen sind, deutlich höher gestiegen sind als die Einkommen. Das ist sehr wohl ein Thema. Ich glaube aber, es ist falsch, beim Bauträger anzusetzen. Diese Dinge bekommt man meiner Meinung nach nur über mehr Produktion in den Griff, weil sich die Mieten, wenn viel Auswahl da ist, von selbst regulieren.

Aber wie kann man den produzierenden Wohnungsmarkt dazu bringen, das zu produzieren, was die wachsenden Ballungsräume brauchen?

Die Frage ist, wie bringe ich öffentliche Interessen in ein betriebswirtschaftliches System. Und das geht meiner Meinung nach über zwei Schienen: Wir brauchen die freifinanzierten Wohnungen und wir brauchen die gemeinnützigen Bauvereinigungen. Eine Schiene allein wird es nicht schaffen, den Wohnungsbedarf zu decken.

Stichwort Wohnen im Alter – Es gibt alarmierende Studien: Wird sich die ältere Generation in Zukunft Wohnen noch leisten können?

Was wir sehen, ist, dass doch einige im Alter das Haus im Speckgürtel verkaufen und dann nach Wien in eine Wohnung ziehen. Aber nicht aus finanziellen Gründen, sondern meistens, weil die Arbeit zu viel wird. Das Thema, das wir auch haben, ist das Mietensystem im Altbau, wodurch teilweise ältere Personen im 1. Bezirk auf billigen 250 Quadratmetern sitzen und sich „Neubauwohnungen“ einfach nicht leisten können. Das sehen wir schon auch.

Sie haben die Landflucht schon angesprochen. Wie groß ist das Problem und was macht man mit den leer stehenden Häusern?

Das ist wirklich ein schwieriges Thema, das wir in jeder Landeshauptstadt und teilweise auch in den Bezirkshauptstädten haben, weil dort die Arbeitsplätze sind. Die leerstehenden Häuser im ländlichen Bereich sind auch ein Thema, weil sehr viele junge Leute zwar in der Umgebung oder sogar am gleichen Grundstück bleiben, aber neu bauen, statt das alte Haus der Eltern zu sanieren. Hier Maßnahmen zu setzen ist schwierig, weil natürlich auch die ländlichen Gemeinden ihre Bewohner halten wollen und neue Grundstücke aufschließen, um dort das Bauen möglich machen. Im Wiener Umland ziehen manche Gemeinden jetzt die Handbremse, weil es ihnen mit den Städtern, die aufs Land ziehen wollen, weil sie sich in Wien eine Wohnung nicht mehr leisten können, reicht. Als Maßnahme wird beispielsweise die örtliche Bevölkerung bei der Wohnungsvergabe bevorzugt.

Wir haben vorhin schon kurz über die smarte Wohnung gesprochen. Außer einem effizienten Grundriss – was muss die Wohnung von heute noch „können“?

Da müssen wir unterscheiden zwischen Altbau und Neubau. Gerade wenn wir von neu errichteten Objekten reden, ist die Freifläche – also Balkon, Terrasse, Loggia oder ähnliches – mittlerweile fast ein Muss. Und es braucht eine gute Ausstattung. Auch die Mietwohnungen sind heute in Wirklichkeit erstklassig ausgestattet, beispielsweise was die Oberflächen anbelangt – Fliesen, Feinsteinzeug, Parkettboden – da ist der Standard, auch wenn man international schaut, schon sehr hoch. Und wir haben recht gute Energiestandards, gerade im Neubau.

 

 

Stichwort Energieeffizienz. Was wird derzeit nachgefragt, was wird gebaut und in welche Richtung wird es gehen?

Niedrigenergiestandard ist schon sehr fein, Passivhaus eher ein Wort, das abschreckt.

Eine Zeit lang war vom Passivhaus als Standard die Rede …

Die Menschen sind es nicht gewohnt und wollen nicht so leben, wie es ein Passivhaus eigentlich braucht, dass man nicht mehr lüftet beispielweise. Wenn so ein Wetter ist wie heute, dann wollen die Leute die Fenster aufmachen. Das ist eine sehr persönliche Geschichte. Niedrigstenergiestandard ist momentan das, was nachgefragt wird, auch nach Sonnenkollektoren am Dach oder Brunnen, falls es einen gibt oder irgendwas in die Richtung. Allerdings sehen wir auch: Ein niedriger Energiestandard wird zwar nachgefragt, spiegelt sich im Kaufpreis aber in keinster Weise wider. Wenn der Energiestandard wirklich so ein Thema wäre, dürfte ich keine einzige Altbauwohnung verkaufen.

Und wie sieht das bei institutionellen Investoren aus?

Das muss sich noch durchsetzen. Nachdem wir doch bei sehr vielen Projekten nicht in den Einzelverkauf gehen, sondern an Gesamtinvestoren abgeben, merken wir, dass das anfängt ein Thema zu werden. Institutionelle Investoren denken, sie können die Immobilie später nicht mehr so leicht verwerten ohne gewisse Qualitätskriterien.

Wie wichtig ist dem Nutzer die vorhandene Infrastruktur?

Die Verkehrsinfrastruktur und die Nahversorgung spielen eine große Rolle, während der Stellplatz –  gerade was die Miete und die Mieten in zentralen Lagen anbelangt – deutlich an Wichtigkeit verloren hat. Also dort wo ich urbanes Publikum habe, mit sehr guter Verkehrsanbindung, sind Stellplätze wirklich ein untergeordnetes Thema. Meine Tochter ist 20 und macht bis jetzt keine Anstalten, den Führerschein zu machen.

Die junge Generation scheint nicht mehr so auf das Auto fixiert zu sein …

Genau, ich komme vom Land. Wir sind am 18. Geburtstag um acht Uhr schon vor der BH gestanden und haben uns den Schein geholt. Das war eine neue Freiheit, eine neue Lebensphase. Aber natürlich, je weiter man wegkommt von den Ballungszentren und ich glaube auch, je weiter man in den Westen kommt, desto mehr ist das Auto ein Thema. Die Wiener sind, was die öffentlichen Verkehrsmittel anbelangt, schon massiv verwöhnt. Das muss man sagen. Große Bedeutung kommt derzeit der Nachhaltigkeit im Sinne von Wohlfühlen zu, das sich nicht nur auf die Wohnung bezieht, sondern auch auf das Rundherum, auf das Grätzl. Wie ist der Nutzer der Wohnung, egal ob Mieter oder Eigentümer, eingebunden? Wie fühlt er sich wohl in der Umgebung? Das ist derzeit ein sehr, sehr wichtiges Thema, auch für die Investoren.

Wie meinen Sie das?

Quartiersentwicklungen nehmen zu. Die Projektgröße hat sich deutlich geändert in den letzten Jahren. Mein erstes großes freifinanziertes Projekt – das war glaube ich im Jahr 2010 oder 2011 – waren 250 Wohnungen in der Margarethenstraße. Das haben wir damals verwertet und uns gefragt, wie lange wir mit der Vermarktung wohl brauchen werden.

Wie groß sind die Pakete heute?

Teilweise 800 bis 1000 Wohnungen. Und das sind natürlich Projekte, wo ganz automatisch eine Quartiersentwicklung besteht, wo es darum geht, diesen neu gebauten Bereich gut in das Umfeld einzubetten. Das hat viel mehr mit Standortentwicklung und weniger mit reiner Immobilienentwicklung zu tun.

Mit städtebaulichen Verträgen zum Beispiel? Spielen die zunehmend eine Rolle?

Ja, durchaus. Gerade bei so großen Projekten braucht es ein ganz starkes Miteinander, auch mit der Stadt Wien und mit den Interessen, die hier die Stadt vertritt oder die im Stadtentwicklungsplan definiert sind. Und da kommt es natürlich zu Verhandlungen und eigentlich – was ich höre von den Bauträgern – zu sehr konstruktiven Diskussionen. Also eher im positiven Sinn ...

Städtebauliche Verträge hatten eine Zeitlang ein negatives Image: Die Bauträger bezahlen, damit sie Baugenehmigungen erhalten für Objekte, die sie sonst so nicht bauen dürften …

Ich glaube, das ist ein Geben und Nehmen. Wenn es für beide Seiten gut ist, dann soll es so sein, dann spricht ja nichts dagegen.

Apropos Geben und Nehmen. Derzeit wird heftig darüber diskutiert, wer für zusätzliche Einrichtungen wie Photovoltaik am Dach aufkommen soll, wenn diese Standards werden – Mieter oder Bauvereinigung?

Wir merken, dass die Kunden noch nicht bereit sind, mehr zu zahlen, dafür dass sie dann eine höhere Energieeffizienzklasse haben. Beziehungsweise haben wir ab und zu auch die Diskussion, wo der Nutzer sagt: Moment, jetzt kaufe oder miete ich ein Niedrigenergiehaus und habe trotzdem hohe Energiekosten? Ja, wenn der Pool dann halt eine Elektroheizung hat, dann kann das Haus noch so superenergieeffizient sein.

Ladestationen sind auch ein heißes Thema für die Bauträger …

Ja, und sehr oft schafft aber die Stadt die Versorgung gar nicht.

Abgesehen von den Leitungsnetzen besteht auch hier das Problem: Wer soll dafür aufkommen?

Also wenn man es gleich im Bau mitkalkuliert, dann sind die Kosten nicht so hoch. Auf der anderen Seite sprechen auch teilweise Gesetze dagegen. Versuchen Sie einmal in einem Haus, wo Wohnungseigentum begründet ist, eine E-Tankstelle nachzurüsten. Das ist unheimlich schwierig. Es wäre schön, wenn die Rechtslage entkompliziert werden könnte.

Das heißt, Sie plädieren beispielsweise für eine generelle Leerverrohrung?

Ja, denn alles, was man schon so früh wie möglich vorbereitet, ist dann nicht mehr so kostenintensiv.

Letzte Frage: Wie stehen Sie zu Smart-Home-Lösungen. Werden diese demnächst zum Standard im Wohnbau werden?

Glaube ich nicht, weil so toll die Technik auch ist und so viel sie kann, der Mensch kommt noch nicht mit. Wir merken bei Kunden, dass das etwas ist, was zwar sehr neugierig aufgenommen wird, es aber schwierig ist in Häusern, die so ausgestattet sind. Nicht alle Menschen sind den neuen Medien so aufgeschlossen. Es wird zwar in diese Richtung gehen, aber ich glaube, dass die Technik zurzeit viel weiter ist, als der Mensch es akzeptiert.