Presse | Investmentmarkt H1 2018

Update 1. Halbjahr 2018

Marktvolumen
Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt setzt seinen Höhenflug weiter fort: Im ersten Halbjahr 2018 wurden EUR 2,16 Mrd. umgesetzt und das Marktvolumen lag damit nur geringfügig unter dem Niveau der ersten sechs Monate des Vorjahres, in dem der Rekordwert von EUR 2,4 Mrd. erzielt werden konnte. Das erste Quartal war mit EUR 1,13 Mrd. nur unwesentlich stärker als das zweite mit EUR 1,03 Mrd.


Das rege und deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegende Marktgeschehen ist heuer stärker als im Vorjahr von einer Vielzahl von mittelgroßen Transaktionen getragen. Nur die Übernahme der kika/Leiner-Gruppe durch den Immobilieninvestor René Benko um kolportierte EUR 500 Millionen bildete eine spektakuläre Ausnahme. Diese ist auch dafür verantwortlich, dass das Einzelhandelssegment im ersten Halbjahr mit einem Anteil von 43 Prozent am Transaktionsvolumen der stärkste Teilbereich war, gefolgt von Büro mit 23 Prozent. Auffällig ist auch der zunehmende Anteil institutioneller Investments im Wohnbereich, der bereits einen Marktanteil von 11 Prozent erreichte. Das Interesse konzentriert sich dabei auf den Wohnungsneubau, in dem eine freie Mietzinsbildung möglich ist und es ist davon auszugehen, dass dieser Teilmarkt weiter an Bedeutung gewinnen wird. Hotels mit sechs Prozent sowie Logistik- bzw. Industrieobjekte mit drei Prozent des Marktvolumens spielten im ersten Halbjahr hingegen nur eine untergeordnete Rolle.


Transaktionen
Neben dem kika/Leiner-Deal konnte im ersten Halbjahr 2018 eine Vielzahl von mittelgroßen Transaktionen abgeschlossen werden. Im Bürobereich waren der Verkauf von zwei von der Unicredit/Bank Austria eigengenutzten Büroobjekte mit mehr als 111.000 m2 Nutzfläche in der Lassallestraße an Imfarr sowie der von EHL vermittelte Verkauf des Büroobjekts Adler & Ameise am Standort Gasometer von Wealthcap an TH Real Estate die größten Transaktionen.


Bemerkenswert war auch der Kauf zweier von EHL vermittelter Objekte mit kombinierter Büro-/Labornutzung, das Vienna Bio Center in St. Marx und das Competence Center in der Lazarettgasse, durch eine deutsche Pensionskasse. Das Segment Wohnungsneubau wurde von zwei Verkäufen von Bauteilen des Projekts „Das Ensemble“ der BIG-Tochter ARE an der Erdberger Lände dominiert. Die Bauteile 1-5 mit knapp 26.000 m2 Nutzfläche wurden von EHL an den deutschen Investor Art-Invest vermittelt, die Bauteile 9 und 10 wurden von der deutschen Tochter des britischen Asset Managers Aberdeen für einen Spezialfonds gekauft.

 

Renditen
Die Renditen blieben im Vergleich zum Jahresbeginn stabil. Aktuell liegen die Spitzenrenditen für Büroobjekte bei ca. 3,75 Prozent, bei Einkaufszentren liegen diese bei ca. 4 Prozent und bei Fachmarktzentren bei ca. 5 Prozent. Im Neubauwohnungsbereich tendieren die Renditen für sog. Forward-Puchase Transaktionen von aktuell ca. 3,75 Prozent aufgrund der starken Nachfrage in Richtung 3,5 Prozent.


Der hohen Nachfrage nach Topobjekten steht kein ausreichendes Angebot gegenüber, sodass Investoren vermehrt auf die nachgelagerten Qualitätssegmente ausweichen. Das führt dazu, dass sich der Abstand zwischen den Spitzenrenditen und jenen im Non-Core-Bereich tendenziell verringert. Auch alternative Assetklassen wie Studentenwohnen, Serviced Apartments, Senioren- und Pflegeheime und Gesundheitsimmobilien rücken wegen des geringen Angebots in den klassischen Segmenten verstärkt in das Blickfeld von Investoren.

 

Investoren
Mit einem Anteil von knapp EUR 1,5 Mrd. bzw. 72 Prozent dominierten im ersten Halbjahr 2018 heimische Käufer den österreichischen Investmentmarkt, gefolgt von deutschen Investoren mit EUR 552 Mio bzw. 26 Prozent. Mit einem Anteil von drei Prozent am Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr fielen die Aktivitäten sonstiger internationaler, also nicht-deutschsprachiger Investoren nur sehr gering aus. Dies ist darauf zurückzuführen, dass diese Käufergruppe nahezu ausschließlich an großvolumigen Investments interessiert ist und es in diesen Größenklassen aktuell schlicht zu wenig Angebot gibt.

 

Ausblick
Nach dem guten ersten Halbjahr ist in den kommenden sechs Monaten eine ähnlich starke Investmentaktivität zu erwarten und es ist davon auszugehen, dass sich das Marktvolumen dem Rekordwert des Vorjahres von EUR 4,7 Mrd. annähern wird. Die Nachfrage nach österreichischen Immobilieninvestments ist ungebrochen hoch; insbesondere deutsche Investoren drängen auf den Markt und es ist zu beobachten, dass der Teilmarkt Wohnen, Non-Core-Objekte im Bereich Büro und Einzelhandel sowie alternative Assetklassen immer mehr an Bedeutung gewinnen. Der Mangel an Topprodukten könnte im zweiten Halbjahr allerdings ein limitierender Faktor sein.