Blog | Neue Dynamik für den Altbau und Wohnungsbestand

  • Rechtssicherheit durch einfacheres MRG führt zu wesentlich mehr Angebot
  • Marktgerechte Richtwertmieten verhindern Flucht in Parifizierung und Abverkauf
  • Steigerung des Ausbaus durch Wegfall des Einstimmigkeitsprinzips im WEG

Wien, 09.07.2019 – Wer beim Stichwort „Wohnungsmarkt“ vor allem an den Neubau auf der grünen Wiese denkt, liegt nicht ganz richtig. Trotz eines starken Anstiegs in den vergangenen Jahren erreicht die jährliche Neuproduktion von Wohnungen z. B. in Wien gerade einmal rund ein Prozent des Altbestands und in den zurückliegenden zehn Boomjahren entstanden insgesamt gerade einmal knapp sieben Prozent der heute in Wien existierenden Wohnungen. „Die bestmögliche Nutzung des Altbestands ist der mit Abstand wichtigste Schlüssel für einen funktionierenden Wohnungsmarkt mit einem ausgeglichenen Verhältnis von Angebot und Nachfrage“, erklärt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführende Gesellschafterin von EHL Wohnen, dem führenden Wohnungsvermittler im Großraum Wien und Teil der EHL Immobilien Gruppe. „Nur wenn wir es endlich schaffen, für die Bewirtschaftung des Bestands sinnvolle Rahmenbedingungen zu schaffen, wird Wohnen in der Stadt dauerhaft zu fairen und leistbaren Konditionen möglich sein.“

Dringenden Handlungsbedarf sieht Bauernfeind vor allem bei drei Punkten: Vereinfachung des Mietrechts, marktadäquate Vorschriften für die Miethöhe und Erleichterungen beim Ausbau von Bestandsobjekten.

Vereinfachung des Mietrechts:

„Wir leisten uns das wahrscheinlich komplizierteste Mietrecht der Welt und der Markt funktioniert trotzdem nicht“, bringt Bauernfeind die aktuelle Situation auf den Punkt. Zumindest ein Teil des Leerstands sei darauf zurückzuführen, dass vor allem private Eigentümer, was Befristungen und Kündigungsmöglichkeiten der Mietverträge betrifft, verunsichert sind und daher die Wohnungen lieber leer stehen lassen, weil sie die komplexen rechtlichen Risken des MRG scheuen.

Dringend notwendig sind daher:

  • Leichtere Durchsetzung gesetzlich vorgesehener Kündigungen: Das hohe Niveau des Mieterschutzes sollte keinesfalls angetastet werden, aber die im gesetzlichen Rahmen vorgesehenen Kündigungen müssen auch in der Praxis problemlos und in angemessener Geschwindigkeit möglich sein – derzeit können Kündigungsverfahren durchaus auch mehrere Jahre dauern.
  • Befristete Vermietungen ohne Abschlag: Vor allem Wohnungen in privatem Besitz stehen oft für eine beschränkte Zeit für die Vermietung zur Verfügung. Der gesetzlich vorgesehene Abschlag auf die zulässige Miete führt in der Praxis dann sehr oft dazu, dass die Wohnungen nicht günstiger, sondern gar nicht vermietet werden. Auch das betrifft tausende Wohnungen und trägt spürbar zum knappen Angebot an Altbauwohnungen bei.
  • Eingriffe in bestehende Verträge: Maßnahmen wie z. B. die politisch motivierte Aussetzung vertraglich festgelegter Inflationsanpassungen hatten nicht nur (überschaubare) finanzielle Folgen für Vermieter, vor allem befürchten Immobilienbesitzer, dass sie auch jederzeit mit anderen und schwerwiegenderen Eingriffen in bestehende Verträge rechnen müssen.
  • Beschränkung der Eintrittsrechte: Die sehr weitgehenden Eintrittsrechte von Nachfahren in Uraltmietverträge bewirken, dass es eine immer größere Diskrepanz zwischen Personen, die von extrem günstigen Altverträgen profitieren, und aktuell wohnungssuchenden Menschen gibt. „Wenn Studenten oder junge Familien, die aus den Bundesländern zuziehen, für ein Zimmer mehr bezahlen als manche neue Mieter nach Vertragsübernahmen großer Altbauwohnungen in bester Innenstadtlage, ist das nicht nur ungerecht, sondern führt auch dazu, dass zahlreiche eigentlich gar nicht mehr benötigte Wohnungen weiter angemietet werden und so den Menschen, die sie wirklich brauchen würden, nicht zur Verfügung stehen.“

Marktgerechte Miethöhen:

Lange Zeit wurde der in Wien weit unter dem wahren Marktpreis angesetzte Richtwert für Mieten in Wohnungen aus der Zeit vor 1945 durch die zulässigen Lagezuschläge einigermaßen ausgeglichen. Seit einem diesbezüglichen OGH-Urteil im November 2017, das die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit geändert und zu einer Neudefinition von zuschlagsfähigen Lagen geführt hat, ist ein Großteil der zulässigen Zuschläge gestrichen und die gesetzeskonformen Mieten haben sich vom tatsächlichen Marktniveau teilweise absurd weit entfernt.

Realistische Richtwerte:

Die in Wien angesetzten Richtwerte liegen nicht nur weit unter dem Marktniveau, sie sind auch so niedrig angesetzt, dass damit die relativ hohen Erhaltungskosten eines Objekts aus der Gründerzeit vielfach nicht gedeckt werden können. Dieses Problem wurde durch die erwähnte Neudefinition der zulässigen Lagezuschläge noch deutlich verschärft. „Zu solchen Bedingungen kann nicht auf Dauer vermietet werden, ohne den Bestand zu gefährden. Wenn hingegen Mieten möglich sind, die wenigstens in der Nähe des eigentlichen Marktniveaus liegen, käme binnen kürzester Zeit ein großes Angebot an Altbauwohnungen auf dem Markt, das einerseits den Wohnungsmarkt insgesamt entlasten, andererseits auch dafür sorgen würde, dass auch im Altbausegment selber die Mieten nicht dramatisch steigen würden.“

Erleichterungen beim Dachbodenausbau:

Der starke und bereits lang anhaltende Trend zur Parifizierung von Zinshäusern hat dazu geführt, dass ein wesentlicher Teil der Gründerzeithäuser heute im Besitz von Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG-Objekte) stehen. Da wesentliche wirtschaftliche Entscheidungen nach der derzeitigen Gesetzeslage einstimmig sein müssen, führt das in der Praxis dazu, dass auch wirtschaftlich sinnvolle Dachbodenausbauten nur sehr selten möglich sind. „Hier bleibt ein wichtiges Potenzial zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums in guten Lagen mit bereits vorhandener Infrastruktur ungenutzt“, erklärt Bauernfeind. „Mit einem Wechsel vom Einstimmigkeits- zum Mehrheitsprinzip könnte der Gesetzgeber rasch und ohne Nachteile für irgendeine Seite dafür sorgen, dass über viele Jahre hinweg jährlich mehrere hundert zusätzliche, hochwertige Wohnungen entstehen. Auch wenn diese großteils im gehobenen Preisbereich angesiedelt wären, verringert das in weiterer Folge natürlich auch den Druck in den kostengünstigeren Marktsegmenten.“

Generell, so Bauernfeind, würde etwas mehr Vertrauen in die Marktmechanismen Wohnen wieder kostengünstiger machen .„Wenn die Politik die Rahmenbedingungen so setzt, dass mehr Wohnungen angeboten werden, haben potenzielle Mieter in dem durch das Internet mittlerweile vollkommen transparenten Markt einfach eine weitaus bessere Verhandlungsposition und das wird sich definitiv in den Mieten niederschlagen. Eine Liberalisierung würde am Wohnungsmarkt ebenso wie z.B. bei Flugreisen oder Telekommunikation zu günstigeren Priesen für alle führen.“