Update Vorsorgewohnungsmarkt Wien H1 2018

Marktvolumen

Am Wiener Vorsorgewohnungsmarkt konnte ein starkes erstes Halbjahr 2018 verzeichnet werden. Im Zeitraum von Jänner bis Juni wurden 354 Vorsorgewohnungen mit ausgewiesener Umsatzsteuer um EUR 76,5 Mio. verkauft. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres ist das zwar ein leichter Rückgang, jedoch ist dies teilweise auf noch nicht durchgeführte Eintragungen im Grundbuch zurückzuführen.

Die Nachfrage und Kaufbereitschaft ist ungebrochen hoch. Zahlreiche Großprojekte werden jedoch aktuell als Gesamtinvestment an institutionelle und zahlungskräftige private Investoren verkauft oder von Projektentwicklern in den eigenen Bestand übernommen. Damit stehen sie als Vorsorgewohnungen nicht mehr zur Verfügung.

Preisentwicklung

Der langfristige Aufwärtstrend bei den Preisen setzt sich auch 2018 fort, aber wegen des weiterhin breiten Angebots an großvolumigen Vorsorgeprojekten gibt es derzeit nur moderate Preisanstiege. Der durchschnittliche Nettokaufpreis pro Wohnung betrug im ersten Halbjahr EUR 216.170 und lag damit um 3,6 Prozent höher als im Gesamtjahr 2017. Nachdem die Durchschnittspreise 2017 knapp unter der 4.000 Euro-Grenze lagen, konnte diese Schallmauer im ersten Halbjahr 2018 mit EUR 4.072 (+1,8 Prozent gegenüber dem Gesamtjahr 2017) deutlich durchbrochen werden. Aufgrund der steigenden Baukosten ist davon auszugehen, dass die Quadratmeter­preise noch weiter leicht ansteigen werden.

Da die maximal erzielbare Bruttogesamtmiete, von wenigen Ausnahmen in hochwertigen Projekten an absoluten Topstandorten abgesehen, in der Regel bei EUR 750 bis 850 für 2-Zimmer-Wohnungen bzw. EUR 900 bis 1.000 für Drei-Zimmer-Wohnungen liegt, erscheinen auch Kaufpreise von mehr als 4.500 EUR/m² netto für den Löwenanteil des Marktes als Obergrenze. Ausnahmen sind nur in besonders guten, innerstädtischen Lagen möglich. Die erzielbaren Bruttorenditen blieben stabil und bewegen sich zwischen 3,20 und 3,60 Prozent. Die Durchschnittsgröße der verkauften Wohnungen ist wegen einiger Projekte mit größeren Einheiten am Hauptbahnhof im ersten Halbjahr 2018 um knapp einen Quadratmeter auf 53 m² leicht gestiegen, der allgemeine Trend geht aber auch in Zukunft weiter deutlich zu kompakten und effizienten Grundrissen.

Angebotsstruktur

Am Vorsorgewohnungsmarkt spielen die Bezirke außerhalb des Gürtels mittlerweile eine dominierende Rolle. Die meisten Vorsorgewohnungen wurden im ersten Halbjahr 2018 erneut in Favoriten gekauft, gefolgt von Landstraße als einzigem Innenstadtbezirk in den Top 5, Donaustadt, Ottakring und Floridsdorf. Damit setzt sich der Trend, dass Vorsorgewohnungen zunehmend in Bezirken außerhalb des Gürtels gekauft werden, weiter fort. Zurückzuführen ist dies zum einen auf das begrenzte Platzangebot, das im innerstädtischen Bereich kaum große Bauprojekte zulässt (der Bezirk Landstraße ist aufgrund der großen Flächenreserven auf ehemals industriell genutzten oder brach gelegenen Grundstücken eine Ausnahme), zum anderen sind die Kaufpreise wegen der hohen Grundkosten in zentralen Bezirken deutlich gestiegen, sodass bei den aktuell erzielbaren Mieten kaum attraktiven Renditen möglich sind.

Derzeit entstehen große Projekte im dritten Bezirk (z.B. TrIIIple mit 260 Wohnungen), in Favoriten (z.B. Südhang Oberlaa mit 212 Wohnungen) und in der Donaustadt (z.B. SP 64, Stadlauer Straße 64 mit 408 Wohnungen).

Grundsätzlich werden von den Käufern immer mehr Lagen für Vorsorgewohnungen akzeptiert. Eine hervorragende Verkehrsanbindung hat eine möglichst zentrale Lage als wichtigstes Qualitätskriterium abgelöst. Mit dem Ausbau der U-Bahnen an die Peripherie werden daher auch immer mehr Gebiete in der Donaustadt oder auch Projekte entlang der U2-Verlängerung Richtung Wienerberg interessant. Noch konzentrieren sich Vorsorgewohnungskäufer nach wie vor zum weit überwiegenden Teil auf Wien, wenn eine exzellente öffentliche Anbindung gegeben ist, kommen jedoch auch Projekte im direkt angrenzenden Speckgürtel (z. B. Mödling, Korneuburg) in Frage.

In qualitativer Hinsicht wird das Angebot vor allem von der weiter sinkenden Wohnungsgröße geprägt. Diese liegt aktuell bei 53 m2 und wird voraussichtlich weiter leicht zurückgehen. Dies ist auf das gestiegene Preisniveau zurückzuführen, sodass die Mieter Abstriche bei der Wohnungsgröße akzeptieren, um ein gewisses Gesamtkostenniveau nicht zu überschreiten. Bemerkenswert ist, dass die Zahl der Stellplätze in Relation zur Zahl der Wohnungen in Vorsorgeprojekten weiter sinkt, bei manchen Projekten werden gar keine Stellplätze mehr errichtet. Auch das zeigt die große und weiter steigende Bedeutung einer optimalen öffentlichen Anbindung.

Ausblick

Die Aussichten für den Vorsorgewohnungsmarkt sind weiterhin sehr positiv. Die stabile Zinssituation macht Immobilieninvestitionen im Vergleich zu alternativen Veranlagungsmöglichkeiten sehr attraktiv und die dynamische Bevölkerungsentwicklung in Wien und Umgebung sorgt für gute Vermietungs- und damit Ertragsaussichten im Segment Wohnen. Die starke Nachfrage trifft aktuell auf ein vielfältiges Angebot mit zahlreichen attraktiven und großvolumigen Projekten und insbesondere in den Außenbezirken werden noch zahlreiche weitere Vorsorgeprojekte errichtet werden. Für das Gesamtjahr 2018 ist davon auszugehen, dass das Vorjahresniveau mit ca. 1.000 Wohnungen leicht übertroffen werden kann. Der Aufwärtstrend bei den Preisen wird sich auch im zweiten Halbjahr weiter fortsetzen und für das Gesamtjahr wird ein Durchschnittspreis von ca. 4.100 EUR/m2 darüber erwartet.

Die durchschnittliche Größe der Vorsorgewohnungen wird weiter auf ca. 51 m2 leicht zurückgehen. Ausgezeichnete Nachfrage besteht bei 2-Zimmer-Wohnungen zwischen 40 und 50 m², wobei auch Garçonnièren mit ca. 30 m2 wieder gefragt sind.