Presse | Wiener Büromarkt H1 2018

Marktvolumen
Die Vermietungsleistung am Wiener Büromarkt betrug im ersten Halbjahr 2018 ca. 122.000 m2, das entspricht einem Plus von ca. 42 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Ca. 68 Prozent des Marktvolumens entfielen auf Vermietungen von über 1.000 m2, die zum überwiegenden Teil in neuen Objekten in etablierten Büroclustern, wie z.B. Euro Plaza oder THE ICON VIENNA, realisiert wurden. Das zweite Quartal konnte mit einer Vermietungsleistung von 60.500 m2 nahtlos an den starken Jahresauftakt des ersten Quartals mit 61.000 m2 anknüpfen. Die Marktaktivität im ersten Quartal war unter anderem durch die auffällige Zurückhaltung des öffentlichen Sektors geprägt, der traditionell für rund ein Drittel der Vermietungsleistung verantwortlich zeichnet. Im ersten Halbjahrerreichte die Vermietungsleistung aus diesem Sektor zwar insgesamt wieder knapp über 30 Prozent, dafür waren
allerdings in erster Linie die beiden großflächigen Mietverträge von AUSTRO CONTROL mit ca. 12.700 m² und ASFINAG mit ca. 9.400 m² im Austro Tower in der Schnirchgasse im Q2 maßgeblich. Im zweiten Halbjahr werden zum Teil großvolumige Projekte fertiggestellt, die einen Großteil der insgesamt ca. 280.000 m2 Neuflächenproduktion darstellen. Erfahrungsgemäß kurbeln kurzfristig beziehbare und hochwertige Erstbezugsflächen in der Regel auch die Vermietungsleistung an. Zusätzlich zeigt die Pipeline eine große Wahrscheinlichkeit dafür, dass heuer noch zwei bis drei Abschlüsse mit jeweils über 10.000 - 15.000 m² realisiert werden könnten.


Positive Impulse erhielt der Markt aus dem wachsenden Segment Co-Working bzw. Serviced Offices, die im ersten Halbjahr für ca. 17 Prozent der Vermietungsleistung sorgten. Getrieben wurde diese Entwicklung vor allem von der Expansion bereits am österreichischen Markt etablierter Anbieter, wie z.B. Regus mit dem Konzept „Spaces“ (ca. 5.000 m2 im THE ICON VIENNA), aber auch durch internationale Anbieter, die neu in den Wiener Büromarkt drängen. Den Anfang machte der italienische Anbieter Talent Garden, an den EHL ca. 4.800 m2 Fläche in einem Bestandsobjekt in der Liechtensteinstraße vermitteln konnte. Ebenfalls stark präsentierte sich die IT- und High-Tech-Branche, auf die 24,5 Prozent des Vermietungsvolumens entfielen. Zu den größten Anmietungen in diesem Teilbereich zählten Bitpanda mit ca. 2.300 m2 im Austria Campus sowie Tech Data mit ca. 2.200 m2 im Euro Plaza 6.

Neuflächenproduktion
Die Neuflächenproduktion erreicht 2018 einen Rekordwert von 280.000 m2. Dazu tragen vor allem die beiden Neubauprojekte Austria Campus mit ca. 160.000 m2 in der Region Lassallestraße/Messe/Prater und THE ICON VIENNA am Hauptbahnhof mit ca. 74.200 m2 bei. Des weiteren werden im zweiten Halbjahr noch unter anderem die Projekte ViE an der Erdberger Lände mit ca. 13.800 m2, HoHo Wien mit ca. 8.000 m² und das messecarree Wien mit ca. 4.600 m2 fertiggestellt. Zum Ende des ersten Halbjahres fiel mit dem Spatenstich für das SILO Plus in Wien-Liesing mit 11.000 m2 der Startschuss für ein weiteres innovatives und nachhaltiges Büroprojekt. Aufgrund der geringen Neuflächenproduktion im ersten Halbjahr sowie großvolumigen Vertragsabschlüssen, die eine Vorverwertung darstellen, hat sich auch die Leerstandsrate im modernen Bürobestand nach Definition des Vienna Research Forums (VRF) um 0,5 Prozentpunkte von 5,2 Prozent zum Jahresanfang auf 4,7 Prozent nach unten bewegt.

 

Fertigstellungen 2018

ObjektGrößeAdresse

Austria Campus

160.000 m2

1020, Walcherstraße 1

THE ICON VIENNA

74.200 m2

1100, Wiedner Gürtel 11

ViE/Lände 3

13.800 m2

1030, Erdberger Lände 26A

Inno Plaza

11.000 m2

1120, Pottendorfer Straße 23-25

HoHo Wien

8.000 m2

1220, Seestadt Aspern

FUTUREbase

7.100 m2

1210, Gieffinggasse 4

messecarree Wien

4.600 m2

1020, Ausstellungsstraße 50

Quelle: EHL Market Research, H1 2018

Spitzen- und Durchschnittsmieten
Die Spitzenmieten konnten ihr Niveau im ersten Halbjahr 2018 noch halten und liegen aktuell bei 25,50 EUR/m2 für besonders hochwertige Objekte in den Top-Lagen der Wiener Innenstadt. Da sich der überwiegende Teil der Neuvermietungen weiterhin auf moderne Neubauobjekte konzentriert, hat sich der Aufwärtstrend bei den Durchschnittsmieten auch im ersten Halbjahr 2018 weiter fortgesetzt. Diese liegen aktuell bei 14,40 EUR/m2. Unverändert herausfordernd ist die Situation für ältere Bestandsobjekte und Immobilien in weniger gut erschlossenen Lagen. Die erzielbaren Mieten bewegen sich in diesem Segment zwischen 9,00 und 12,00 EUR/m2.

Entwicklung der wichtigsten Wiener Bürolagen
Im ersten Halbjahr 2018 waren die Regionen Ost/Erdberg mit ca. 32 Prozent und Süd/Wienerberg mit fast 25 Prozent des Vermietungsvolumens die am stärksten nachgefragten Büroregionen Wiens. In der Region Ost/Erdberg waren die Anmietungen aus dem öffentlichen Sektor die größten Treiber. Zu den größten Anmietungen in der Region Süd/Wienerberg zählten jene des Feuerfestkonzerns RHI mit ca. 7.000 m2 sowie REWE mit 4.600 m2 im Euro Plaza. Danach folgten die Wiener Innenstadt inkl. der direkt angrenzenden Lagen in den Nachbarbezirken mit ca. 18 Prozent sowie der Hauptbahnhof mit ca. 8,5 Prozent der Vermietungsleistung.

Ausgewählte Großvermietungen H1 2018

MieterGrößeAdresse
Austro Control12.700 m2

1030, Austro Tower

ASFINAG9.400 m2

1030, Austro Tower

RHI7.000 m2

1120, Euro Plaza 6

Regus5.000 m2

1100, THE ICON VIENNA

Ralent Garden4.800 m2

1090, Liechtensteinstraße

REWE4.600 m2

1120, Euro Plaza

Bitpanda2.300 m2

1020, Austria Campus

Tech Data2.200 m2

1120, Euro Plaza 6

Quelle: EHL Market Research, H1 2018

 

 

Ausblick
Für das Gesamtjahr 2018 wird aktuell eine Vermietungsleistung von über 200.000 m2 erwartet, womit aus heutiger Sicht die Gesamtvermietungsleistung jedenfalls über dem Niveau von 2017 mit ca. 185.000 m² liegen wird. Das hohe Fertigstellungsvolumen im zweiten Halbjahr und Abschlüsse mit namhaften potenziellen Großmietern aus der gut gefüllten Pipeline werden den Wiener Büromarkt weiter beleben und sich positiv auf die Marktaktivität auswirken. Die Fertigstellung der beiden Großprojekte THE ICON VIENNA am Hauptbahnhof und Austria Campus in der Region Lassallestraße/Messe/Prater wird voraussichtlich im zweiten Halbjahr zu einer deutlich stärkeren Nachfrage in den beiden Büroclustern führen.


Aufgrund des hochwertigen Angebotes an qualitativen Erstbezugsflächen werden sich Abschlüsse weiterhin verstärkt auf die modernen Büroobjekte konzentrieren, womit es am Ende des Jahres zu einem leichten Anstieg der Durchschnittsmieten auf ca. 14,50 EUR/m2 kommen wird. Die Leerstandsrate wird sich gegen Jahresende aufgrund der Fertigstellungen etwas höher präsentieren, wegen des geringeren Fertigstellungsvolumens 2019 wird dieser Anstieg der Leerstandsrate nur ein kurzfristiger sein.


Die anhaltende Nachfrage von Co-Working/Serviced Office Betreibern wird weiterhin ein starker Treiber am Büromarkt sein. Aktuell sondieren einige internationale Anbieter den österreichischen Markt und es ist davon auszugehen, dass im zweiten Halbjahr mehrere Abschlüsse in diesem Bereich erzielt werden können.