Blog | Wiener Büromarkt | Update H1 2019

Marktvolumen

Der Wiener Büromarkt hat sich auch im ersten Halbjahr 2019 sehr aktiv präsentiert und konnte das Vergleichsniveau des ersten Halbjahrs 2018 weitgehend halten: In den ersten sechs Monaten des Jahres betrug die Vermietungsleistung 110.000 m2 (2018: 122.000 m2), wobei das zweite Quartal mit 65.000 m2 deutlich stärker ausfiel als das erste. Die Prognose für das Gesamtjahr liegt aus heutiger Sicht bei ca. 240.000 m2 und damit leicht unter dem Niveau des Vorjahres (2018: 270.000 m2).

Besonders starke Impulse erhielt der Büromarkt von einer Reihe Großvermietungen mit deutlich mehr als 2.500 m2 Mietfläche, darunter sogar zwei mit über 10.000 m2. Die größte Transaktion des ersten Halbjahres – eine der größten der letzten Jahre am Wiener Büromarkt – war die Anmietung von 17.100 m2 Bürofläche im zwischen dem Hauptbahnhof und dem Schloss Belvedere gelegenen Bel & Main durch die Erste Group. Insgesamt entfielen 22 Prozent der Vermietungsleistung auf den öffentlichen Sektor gefolgt von dem Banken- und Versicherungssektor mit 19 Prozent. Auf dem dritten Platz findet sich die schon seit einigen Quartalen sehr aktive IT-Branche mit 18 Prozent.

Neuflächenproduktion

Mit der Fertigstellung von nur 45.000 m2 fällt die Flächenproduktion 2019 deutlich geringer aus als im Vergleichszeitraum des vergangenen Jahres. Gegenüber 2018 (260.000 m²) bedeutet das einen Rückgang um 83 Prozent und der heuer erreichte Wert liegt auch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Im ersten Halbjahr konzentrierte sich die Fertigstellungsleistung auf die Seestadt Aspern, wo das innovative Holzhochhaus HoHo (Büroanteil: 7.700 m2) und das Technologiezentrum Seestadt (7.100 m2) fertiggestellt wurden. In den etablierten innerstädtischen Büroclustern kamen hingegen keine Neuflächen auf dem Markt.

Der Großteil der Fertigstellungen entfällt auf das zweite Halbjahr, in welchem unter anderem die beiden größten für 2019 geplanten Projekte finalisiert werden. Das Inno Plaza mit 15.000 m2 sowie das Silo Plus mit 11.000 m2 können beide der Region Süd zugeordnet werden. Die Vorvermietung läuft für beide Projekte gut, im Silo Plus wird Daikin Airconditioning Central Europe als Ankermieter ein Viertel der Flächen übernehmen, im Inno Plaza konnten Großmieter aus dem öffentlichen Sektor gewonnen werden. Die geringe Neuflächenproduktion wirkt sich jedoch positiv auf die Leerstandsrate aus. Diese sank im 1. Halbjahr auf 4,9 Prozent für den Gesamtmarkt. Bis Jahresende ist aufgrund der gut gefüllten Pipeline an Mietgesuchen mit einem weiteren Rückgang zu rechnen.

Spitzen- und Durchschnittsmieten

Die Spitzenmieten konnten ihr hohes Niveau halten und liegen aktuell unverändert bei 25,50 EUR/m2 für besonders hochwertige Objekte in den Top-Lagen der Wiener Innenstadt bzw. den oberen Geschoßen moderner Bürotürme. Die Durchschnittsmieten, die zuletzt deutlich angestiegen sind, blieben stabil bei 14,80 EUR/m².

Da in den zuletzt fertiggestellten Bürohäusern aufgrund der hohen Nachfrage nur mehr eingeschränkt Flächen zur Verfügung stehen und neue Objekte erst im Lauf des Jahres 2020 auf den Markt kommen werden, wird sich die Vermietungsaktivität im 2. Halbjahr 2019 wieder verstärkt hin zu Vorvermietungen bzw. hochwertig sanierten Bestandsobjekten verschieben.

Entwicklung der wichtigsten Wiener Bürolagen

Im ersten Halbjahr 2019 entfiel der Großteil der Anmietungen auf die Region Hauptbahnhof | Quartier Belvedere mit rund 30 Prozent der Vermietungsleistung sowie auf die Region Süd | Wienerberg mit ca. 23 Prozent. Ebenfalls stark gefragt waren der Bürocluster Lassallestraße | Messe | Prater mit 15 Prozent sowie die Innenstadt mit 12 Prozent. Zu den größten Transaktionen rund um den Hauptbahnhof zählt neben der bereits erwähnten Anmietung der Erste Group die Anmietung von ca 4.000 m2 durch den Wirtschaftsprüfer und Steuer­berater Grant Thornton im QBC. In der Region Lassallestraße | Messe | Prater konnte z.B. die von EHL im Zuge eines Exklusiv- Vermietungsmandates begleitete Vorverwertung des Prater Glacis (ca. 4.300 m2) erzielt werden.

Ausblick

Aktuell sind mehrere namhafte Unternehmen am Wiener Büromarkt auf der Suche nach einem neuen Bürostandort, wovon einige Verhandlungen bereits weiter fortgeschritten sind. Es ist daher davon auszugehen, dass der Wiener Büromarkt die Dynamik des ersten Halbjahres in die zweite Jahreshälfte mitnehmen wird. Positive Impulse erhält der Markt von der 2020 wieder deutlich höheren Fertigstellungsleistung von 155.000 m2. Einige der geplanten Projekte wie Bel & Main oder Prater Glacis sind zwar bereits jetzt voll verwertet, dennoch steht dem Markt dann wieder eine ausreichend große Anzahl an bezugsfertigen, modernen Erstbezugsflächen zur Verfügung. Insbesondere im ersten Bezirk kommen mit dem Haus am Schottentor oder der Postgasse 8-10 wieder einige hochattraktive Projekt im besonders exklusiven Segment auf den Markt.