Presse | Wohnungmarkt Update Q3 2018

Der Wiener Wohnungsmarkt entwickelte sich auch im dritten Quartal 2018 sehr positiv. Der anhaltend starken Nachfrage steht ein kontinuierlich steigendes Angebot gegenüber, das zwar noch immer nicht ausreicht, um die in den Vorjahren aufgebaute Angebotslücke zu schließen, aber dafür sorgt, dass die Entwicklung der Kaufpreise und Mieten stabil bleibt und nur mehr moderate Zuwächse verzeichnet werden.

Mehr Beachtung verdienen hingegen die Veränderungen der längerfristigen Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt durch eine Novelle zur Bauordnung, die in diesem Quartal vorgestellt wurde. Insbesondere die Verschärfung der Abbruchbestimmungen für Gründerzeithäuser sorgt für noch größere Hürden für den Wohnungsneubau in zentralen Lagen und wird in diesem Marktsegment zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen. Für die wenigen Liegenschaften, auf denen Neubauten möglich sein werden, ist mit einem weiteren Anstieg der Grundkosten zu rechnen. Zur Verunsicherung und steigenden Zurückhaltung potenzieller Investoren hat auch die Art und Weise beigetragen, wie die neuen Bestimmungen in Kraft gesetzt wurden: Die Vorverlegung des Inkraft­tretens hat dazu geführt, dass zahlreiche Projekte auf Eis gelegt und bereits begonnene Abbrucharbeiten eingestellt werden mussten.

Darüber hinaus bringt die Bauordnungsnovelle nur geringfügige Verbesserungen, etwa eine weitere Lockerung der Stellplatzverpflichtung oder das Aus für verpflichtend zu errichtende Kellerabteile. Einige Liberalisierungen, die dem Markt tatsächlich Impulse hätten geben können, z.B. die Reduktion der Mindestgröße von Wohnungen von 30 m² auf 25 m², waren zwar im ersten Entwurf enthalten, werden aber nach aktuellem Stand der Dinge doch nicht in Kraft treten.

Angebotsentwicklung

In den ersten drei Quartalen 2018 wurden ca. 6.900 Wohnungen fertiggestellt. Verglichen mit dem gleichen Zeitraum im Vorjahr bedeutet das ein Plus von rund 4,1 Prozent. Verantwortlich für den Anstieg sind vor allem große Neubauprojekte nördlich der Donau, die Nutzung von Baulücken für kleinere Projekte in zentraleren Lagen bleibt im Wesentlichen konstant.

Zu den wichtigsten Fertigstellungen im dritten Quartal zählten die „City Apartments“ der BUWOG mit 144 Wohneinheiten in unmittelbarer Nähe der U4-Station Meidling Hauptstraße sowie The Ambassy im 3. Bezirk mit knapp 200 Luxuswohnungen. Auffällig ist der Trend zurück zur Errichtung von Wohnprojekten zur Vermietung. Dieser ist vor allem der Strategie institutioneller Investoren geschuldet, wieder verstärkt in den Bestand zu investieren und das Eigenportfolio auszubauen.

Nachfrageentwicklung

Das anhaltende Bevölkerungswachstum sorgt nach wie vor für eine solide und steigende Nachfrage nach Wohnungen in Wien. Zum Stichtag 1.1.2018 betrug das Bevölkerungswachstum im Jahresvergleich rund 22.000 Personen, was bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,2 Personen einen Bedarf von zusätzlich 10.000 Wohnungen auslöst. Die gute Konjunktur (BIP-Wachstum 2018 laut WIFO-Prognose 3,2 Prozent, 2019 2,2 Prozent) und die damit einhergehende Verbesserung der Haushaltseinkommen verstärken diesen Trend.

Im unteren und mittleren Marktsegment sorgt dieser Nachfragedruck weiterhin für eine in fast allen Fällen rasche und problemlose Vermarktung. Etwas längere Verwertungszeiten sind wegen des verbreiterten Angebots in der gehobenen Preisklasse zu verzeichnen, nennenswerte Leerstände sind aber nur im (quantitativ eher unbedeutenden) Luxussegment zu verzeichnen. Das wirkt sich weniger bei den absoluten Spitzenprodukten aus, für die weiterhin bis zu 35.000 EUR/m² erzielt werden, sondern vielmehr bei Wohnungen, die sich oft nur in Nuancen von den Topobjekten unterscheiden, und bei denen Käufer wegen des großen Angebots heute eine äußerst gute Verhandlungsposition einnehmen können.

Preisentwicklung

Die Periode der großen Preissprünge auf dem Wiener Wohnungsmarkt scheint zumindest derzeit beendet. Das besser ausgewogene Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage lässt nur mehr Preis- und Mietenanstiege in etwa im Bereich der Inflationsrate zu. Im Jahresvergleich betrug der Preisauftrieb bei den Mieten im Durchschnitt rund 1,9 Prozent, bei Eigentumswohnungen 2,7 Prozent. Auffällig ist im Jahresvergleich die Preissteigerung von Erstbezugswohnungen um 5,1 Prozent. Dies ist vor allem den gestiegenen Baukosten im letzten Jahr geschuldet.

Kostenentwicklung

Der starke Anstieg der Baupreise im ersten Halbjahr 2018 hat sich im dritten Quartal nicht mehr in dieser Vehemenz fortgesetzt. Von Entwarnung kann dennoch keine Rede sein, da bei dem erreichten Preisniveau, das sich zuletzt verfestigt hat, zahlreiche Projekte nur mehr unbefriedigende Erträge versprechen und teilweise aktuell sogar wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll erscheinen.

Die Nachfrage nach Bauland wird deswegen zwar nicht schwächer, allerdings wird die Realisierung von Bauprojekten auf baureifen Grundstücken zurzeit teilweise nicht mit dem zeitlichen Nachdruck verfolgt wie das noch vor einigen Jahren der Fall war.

Ausblick

Bei der Wohnungsnachfrage wird es kurz- und langfristig wenig Veränderung geben. Der Trend bei den wichtigsten Parametern, wie Bevölkerungswachstum, Entwicklung der Haushaltsgrößen und Entwicklung der Haushaltsein­kommen, ist stabil, daher wird der Bedarf an zusätzlichen Wohnungen auch in den kommenden Jahren im Bereich von ca. 15.000 Einheiten liegen. Die Flächenproduktion wird wegen der zahlreichen bereits in Bau oder knapp vor Baubeginn befindlichen Großprojekte hingegen in den kommenden drei Jahren weiter steigen.

Deutlich rückläufig wird hingegen die Schaffung von Wohnraum in zentralen Lagen ausfallen. Da die Möglichkeit zum Abriss und Neubau in Gründerzeitvierteln doch sehr drastisch eingeschränkt wird und große Verunsicherung herrscht, was in Zukunft überhaupt noch umsetzbar ist. In vielen Fällen ist eine seriöse Projektkalkulation damit nicht möglich.