Presse/News | Wiener Büromarkt: Qualität statt Quantität, Flexibilität statt starrer Strukturen
• Unternehmen nehmen umfassende Neugestaltung ihrer Büros vor
• Hybrides Arbeiten für einige Branchen die „neue Normalität“
• Neuvermietungen klar über der deutlich gesunkenen Flächenproduktion
• Hohe Nachfrage nach Innenstadtnahen Standorten
Nach fast zwei Jahren Corona zeichnet sich immer deutlicher ab, dass die Auswirkungen auf den Büromarkt nachhaltig und langfristig sein werden. Die Arbeitswelt hat einen Digitalisierungsschub erfahren, auf den die Unternehmen innerhalb kürzester Zeit mit innovativen und flexiblen Bürokonzepten reagierten. Social Distancing sowie Abstands- und Hygieneregeln sorgten für zusätzliche Motivation, sich mit neuen Bürokonzepten auseinanderzusetzen. Hybride Arbeitsformen sind in vielen Branchen zur „neuen Normalität“ geworden. Insbesondere größere Unternehmen und Konzerne sind gerade dabei, ihre Bürokonzepte neu zu überdenken und an die Anforderungen einer flexiblen und zeitgemäßen Arbeitswelt anzupassen.
Der soeben publizierte EHL-Büromarktbericht weist in Summe für die ersten drei Quartale Neuvermietungen von ca. 105.000 m² aus. Zusätzlich wurden noch ca. 12.000 m² Untermietflächen verwertet, die in der Vermietungsleistung nicht offiziell erfasst werden. Da die Aktivität auf dem Markt Mitte des Jahres wieder deutlich zunahm, ist mit einem Anstieg der Vermietungsleistung in den kommenden Monaten zu rechnen. „Der Optimismus ist zurück, es werden wieder verstärkt Büroflächen gesucht und die Unternehmen sind auch bereit, entsprechend in neue Standorte und innovative Bürowelten zu investieren“, erklärt Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH.
Mit der Fertigstellung von nur 73.000 m² fällt die Flächenproduktion 2021 wieder deutlich geringer aus als im vorangegangenen Jahr (125.000 m²). Dieser niedrige Wert führt zu einer kontinuierlich sinkenden Leerstandsrate. Diese liegt aktuell bei 4,4 % und damit auf einem im internationalen Vergleich sehr niedrigen Niveau. Diese Zahl berücksichtigt jedoch keine Untermietflächen, die zur Vermarktung angeboten werden (z.B. Vienna Works im Austria Campus). Bemerkenswert ist überdies der von Jahr zu Jahr wachsende Anteil an hochwertigen Refurbishments, der heuer bereits 50 Prozent der Neuflächenproduktion beträgt.
Deutlich geändert haben sich auch die Zielsetzungen, die Unternehmen mit einem Standortwechsel verfolgen. Im Zuge der Integration neuer Arbeitsmodelle werden meist auch die Büros optisch umgestaltet und zu Orten der Teamarbeit und Kommunikation. Ein zentrales Anliegen ist es dabei, die Arbeitsumgebung attraktiver zu gestalten, um die MitarbeiterInnen zu motivieren, trotz der Möglichkeit von Homeoffice einen Teil ihrer Arbeitszeit gerne und freiwillig im Büro zu verbringen. Viele Unternehmen arbeiten aktuell an innovativen Kombinationen aus mobilem und bürobasiertem Arbeiten. Diese Hybrid-Modelle werden als wichtiger Pluspunkt für die MitarbeiterInnengewinnung und -bindung betrachtet.
Zahlreiche Firmen haben ihren MitarbeiterInnen während der Corona-Pandemie flexiblere Arbeitsmodelle zugesichert, einige davon möchten diese nun dauerhaft beibehalten. Zu beobachten ist dies z.B. im Banken- und Versicherungssektor sowie in der IT-Branche. In den meisten Fällen bleibt das physische Büro aber auch weiterhin der zentrale Ort des Arbeitens und wird vor allem für Besprechungen, Workshops und Fortbildungen genutzt. Projektentwickler und Vermieter werden auf diese Entwicklungen weiterhin mit entsprechend gestalteten Konzepten reagieren, wobei maximale Flexibilität für den Mieterausbau hohe Priorität hat.
Das Büro als Imageträger und Motor für hohe Mitarbeiterzufriedenheit ist der bestimmende Trend des Jahres 2021. „Wir beobachten eine richtiggehende Qualitätsoffensive“, so Wernhart. „Wenn sich durch einen stark gestiegenen Homeoffice-Anteil Möglichkeiten eröffnen, Büroarbeitsplätze zu reduzieren, wird das in den meisten Fällen nicht zur Kostensenkung genutzt, sondern es werden großzügige Allgemeinbereiche geschaffen und generell höherwertige Flächen gesucht.“
Das hohe Qualitätsbewusstsein schlägt sich auch in der Fokussierung auf sehr gut gelegene, höherpreisige Standorte nieder. Die Nachfrage konzentriert sich auf innovative Objekte mit perfekter Infrastruktur und Verkehrsanbindung. Insbesondere die Innenstadt sowie die daran angrenzenden Lagen, die Region rund um den Hauptbahnhof, das Areal rund um Praterstern und der Wienerberg erfreuen sich derzeit hohen Mieterzuspruches. Im ersten Bezirk und am Hauptbahnhof zeigt sich, dass die Nachfrage das Angebot teilweise sogar übersteigt. Insbesondere Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzleien sowie Beratungsunternehmen sind aktuell verstärkt auf der Suche nach neuen Standorten, traditionellerweise meist im Bereich der Wiener Innenstadt. Dort trifft die hohe Nachfrage auf ein überschaubares Flächenangebot, weshalb einige größere Standortsuchen bisher nicht erfolgreich abgeschlossen werden konnten.